Zwei Wege zur Wertaussage
Für eine erste Orientierung genügt ein Online-Richtwert: Lage, Objekttyp und Eckdaten reichen für eine Grössenordnung, die in Minuten vorliegt. Für alle Anlässe, bei denen die Zahl Bestand haben muss — Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Finanzierung, Steuerdeklaration — braucht es eine dokumentierte Verkehrswertschätzung mit Besichtigung. Der Unterschied liegt nicht im Aufwand allein, sondern in der Überprüfbarkeit.
Der Ablauf im Detail
Nach dem kostenlosen Erstgespräch sichten wir die Unterlagen und klären den Verwendungszweck, weil dieser den Stichtag und teils die Methode bestimmt. Es folgt die Besichtigung vor Ort mit Aufnahme von Zustand, Ausbaustandard, Grundriss und Besonnung. Anschliessend erfolgt die Bewertung mit Vergleichstransaktionen aus dem Quartier, danach die schriftliche Dokumentation mit offengelegter Herleitung. Zum Schluss besprechen wir das Ergebnis mit Ihnen.
Welche Unterlagen helfen
Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, Baupläne, Gebäudeversicherungsnachweis und Nachweise zu Sanierungen bilden die Basis. Bei Stockwerkeigentum kommen Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und der Stand des Erneuerungsfonds hinzu — sie zeigen anstehende Kosten früher als jede Besichtigung. Bei Renditeobjekten sind Mieterspiegel und Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre unverzichtbar. Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis; wir holen sie gemeinsam nach.
Was den Wert im Raum Bern prägt
Die Spannweite in der Region ist gross: In Zentrumslagen der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen über 10 200 Franken pro Quadratmeter gehandelt, in Köniz um 7 900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Über zwölf Monate sind die Preise im Kanton Bern um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen. Entscheidend bleibt aber die Mikrolage — innerhalb einer Gemeinde ist die Spannweite oft grösser als zwischen zwei Gemeinden.
Woran Sie Qualität erkennen
Eine belastbare Bewertung nennt den Stichtag, benennt die angewandte Methode und begründet sie, führt die herangezogenen Vergleichsobjekte auf, legt die getroffenen Annahmen offen und weist eine Bandbreite statt eines Scheinwerts auf den Franken genau aus. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Zahl nicht überprüfbar — und eine nicht überprüfbare Zahl hält weder im Verkauf noch vor Notariat oder Gericht stand.
Wer die Bewertung verantwortet
Bewertungen bei immero.ch verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern. Der eidgenössisch diplomierte Immobilienbewerter ist die höchste anerkannte Fachqualifikation im Schweizer Bewertungswesen und setzt neben der Ausbildung den Nachweis praktischer Bewertungserfahrung voraus.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Bewertung mit lokalen Vergleichsdaten
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Methode Standard — der statistische Vergleich mit realen Transaktionen. Ihre Qualität steht und fällt mit der Dichte lokaler Vergleichsdaten: Ein überregionales Tool rechnet mit dem Kantonsdurchschnitt und übersieht, dass sich Lagen innerhalb einer Gemeinde um mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter unterscheiden können. Für Mehrfamilienhäuser gilt stattdessen das Ertragswertverfahren, bei dem schon ein halbes Prozent Unterschied beim Kapitalisierungssatz den Wert erheblich verschiebt.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.