— Häufige Fragen
Antworten, die weiterhelfen
Rund um Verkauf, Bewertung, Finanzierung, Renditeobjekte und Steuern im Kanton Bern — mit aktuellen, belegten Zahlen.
Immobilie verkaufen
Wie läuft ein Immobilienverkauf in der Region Bern ab?
In sechs Schritten: kostenlose Bewertung, Verkaufsstrategie festlegen, professionelles Verkaufsdossier, gezielte Vermarktung und Besichtigungen, Verhandlung sowie Beurkundung beim Notar. In gefragten Lagen von Bern-Mittelland sind sechs bis zwölf Wochen realistisch, über das Off-Market-Netzwerk teils schneller.
Was kostet der Verkauf über immero.ch?
Die Erstbewertung und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich. Die Konditionen für die Vermarktung besprechen wir transparent vor Auftragserteilung.
Offener Markt oder Off-Market — was ist besser?
Beim offenen Markt erreichen wir maximale Reichweite über alle relevanten Portale. Beim Off-Market-Verkauf vermitteln wir diskret an einen vorqualifizierten Käuferkreis, ohne öffentliches Inserat. Welcher Weg passt, hängt von Objekt und Situation ab — wir beraten ehrlich.
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nicht zwingend. Kleinere, kostengünstige Auffrischungen und professionelles Home Staging bringen oft mehr als teure Sanierungen. Grössere wertvermehrende Investitionen sind zudem bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig — das rechnen wir im Einzelfall durch.
Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Bei immero.ch sind der Online-Richtwert und die Ersteinschätzung kostenlos und unverbindlich. Eine ausführliche schriftliche Verkehrswertschätzung wird je nach Objekt und Zweck offeriert.
Welche Bewertungsmethode ist die richtige?
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser die hedonische Methode (statistischer Vergleich realer Transaktionen). Für Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren (Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen). Bei individuellen Objekten wird ergänzend der Real- bzw. Sachwert beigezogen.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Eine seriöse hedonische Online-Bewertung liefert einen guten ersten Richtwert mit einer typischen Bandbreite von rund 10 bis 15 Prozent. Für einen Verkauf oder eine Finanzierung empfiehlt sich die anschliessende Bewertung vor Ort mit lokalen Vergleichsdaten.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Ertragswert?
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der bei einem Verkauf erzielbare Preis. Der Ertragswert kapitalisiert den nachhaltigen Nettomietertrag und ist bei Renditeobjekten massgeblich. Der Realwert betrachtet die Bausubstanz und dient der Plausibilisierung.
Hypothek & Finanzierung
Wie hoch sind die Hypothekarzinsen aktuell?
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 Prozent (bestätigt am 18. Juni 2026). Zehnjährige Festhypotheken bewegen sich per Q3 2026 um rund 1.4 bis 1.6 Prozent, SARON-Hypotheken nahe null. Die konkreten Konditionen hängen von Bonität, Objekt und Anbieter ab.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse. Bei Renditeobjekten verlangen Banken meist 25 Prozent oder mehr.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
Die kalkulatorischen Wohnkosten (Zins, Unterhalt, Amortisation) sollten rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zins von meist 4.5 bis 5 Prozent — nicht mit dem tiefen Marktzins.
SARON oder Festhypothek?
SARON folgt dem kurzfristigen Zins (aktuell nahe 0 Prozent) und ist tendenziell günstiger, aber schwankend. Die Festhypothek sichert den heutigen Zins für die ganze Laufzeit. Die Wahl hängt von Risikofähigkeit und Zeithorizont ab.
Mehrfamilienhäuser & Rendite
Welche Rendite erzielt ein Mehrfamilienhaus?
Marktüblich sind in der Schweiz Bruttorenditen von rund 5 bis 6 Prozent bei Anlageobjekten, 4 bis 5 Prozent bei Wohn- und Geschäftshäusern und 3 bis 4 Prozent in Premiumlagen. In der Region Bern liegen gute Lagen häufig bei 3.5 bis 4.5 Prozent.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Primär nach der Ertragswertmethode: Der nachhaltige Nettomietertrag wird mit einem Kapitalisierungssatz kapitalisiert (Ertragswert = Nettomietertrag geteilt durch Kapitalisierungssatz). Ein halbes Prozent beim Kapitalisierungssatz bewegt den Wert erheblich.
Gibt es eine gesetzliche Renditegrenze?
Ja. Das Mietrecht begrenzt die zulässige Nettorendite auf maximal 2 Prozent über dem Referenzzinssatz, solange dieser unter 2 Prozent liegt (Art. 269a OR). Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 Prozent sind das maximal 3.25 Prozent.
Kann ich mein Renditeobjekt diskret verkaufen?
Ja. Wir vermitteln Mehrfamilienhäuser auf Wunsch vollständig Off-Market — ohne öffentliches Inserat, gezielt an vorqualifizierte Investoren. Das schützt Mieter, Banken und den Wert vor unnötiger Verunsicherung.
Steuern & Kosten (Kanton Bern)
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf im Kanton Bern an?
Die Verkäuferschaft zahlt die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei). Die Handänderungssteuer von 1.8 Prozent des Kaufpreises trägt üblicherweise die Käuferschaft.
Wie funktioniert die Besitzdauer-Reduktion?
Der Kanton Bern bietet die grosszügigste Reduktion der Schweiz: Ab dem vollendeten fünften Besitzjahr sinkt die Steuer um 2 Prozent pro Jahr, bis maximal 70 Prozent nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Besitzdauer gibt es dagegen Zuschläge (unter 1 Jahr bis 70 Prozent).
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten im Kanton Bern?
Typischerweise 3 bis 4 Prozent des Kaufpreises — Handänderungssteuer (1.8 Prozent), Notariats- und Grundbuchgebühren.
Kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?
Ja, in bestimmten Fällen: bei Ersatzbeschaffung eines selbstbewohnten Eigenheims in engem zeitlichem Zusammenhang sowie bei Erbgang, Schenkung oder Eigentumswechsel unter Ehegatten. Die Steuer wird dann erst bei einem späteren Verkauf fällig.
Über immero.ch
Wo ist immero.ch tätig?
Im Raum Bern-Mittelland — mit eigenen Marktdaten für über 30 Gemeinden, vom Kernmarkt Köniz und Liebefeld über Bern, das Worblental und Aaretal bis ins Kiesental und Gürbetal.
Was macht immero.ch anders?
Lokale Marktkenntnis statt überregionaler Durchschnitte, unabhängige Finanzierungsberatung mit Zugang zu über 25 Partnern, und Betreuung direkt durch die Geschäftsführung. Preisangaben werden transparent mit Quelle und Stand ausgewiesen.
Wer steht hinter immero.ch?
Die Immero AG mit Sitz in Liebefeld (Köniz). Geführt von Sajeevan Satkunam (eidg. dipl. Immobilienbewerter, 15 Jahre Erfahrung) und Sayan Satkunam (B.Sc. Banking & Finance, 10 Jahre Erfahrung).
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