— Glossar · Finanzierung
Kalkulatorischer Zins
auch: Stresstest
Ein Sicherheitszins von rund 4.5 bis 5 Prozent, mit dem Banken die Tragbarkeit prüfen — unabhängig vom aktuellen Marktzins.
Der Ansatz stellt sicher, dass eine Finanzierung auch bei deutlich steigenden Zinsen tragbar bleibt. Er ist der Grund, weshalb ein tiefes Zinsumfeld das Wohnen zwar im Alltag verbilligt, die Kreditzusage aber kaum erleichtert. Wer heute Top-Konditionen von rund 1.5 Prozent sieht und daraus auf eine leichtere Finanzierung schliesst, unterliegt dem häufigsten Irrtum beim Immobilienkauf.
Wie der kalkulatorische Zins wirkt
Bei der Tragbarkeitsprüfung setzt die Bank nicht den aktuellen Hypothekarzins ein, sondern einen langfristigen Durchschnittszins von rund 4.5 bis 5 Prozent. Dazu kommen rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie allenfalls die Amortisation. Diese Summe darf in der Regel ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Der tatsächlich bezahlte Zins spielt für die Kreditzusage damit kaum eine Rolle.
Warum Banken so vorgehen
Hypotheken laufen über Jahrzehnte, Zinsen schwanken. Der kalkulatorische Zins stellt sicher, dass die Finanzierung auch dann tragbar bleibt, wenn die Zinsen deutlich steigen. Er schützt damit Käufer und Banken vor Zwangsverkäufen in einer Hochzinsphase. Die Selbstregulierung der Banken und die Aufsicht achten auf eine vorsichtige Tragbarkeitsprüfung.
Was er für Käufer bedeutet
Tiefe Zinsen machen das Wohnen im Alltag günstiger, erleichtern aber den Kauf kaum. Wer an der Tragbarkeit scheitert, kommt mit mehr Eigenkapital oder einem zweiten nachhaltigen Einkommen weiter, nicht mit einem günstigeren Zinsangebot. Nach der Pensionierung wird der kalkulatorische Zins erneut wichtig, weil die Bank dann mit dem Renteneinkommen rechnet.
Beispiel
Kaufpreis 900'000 Franken, Hypothek 720'000 Franken. Kalkulatorisch: 36'000 Franken Zins (5 %), 9'000 Franken Unterhalt (1 %) und 8'000 Franken Amortisation der zweiten Hypothek über 15 Jahre, zusammen 53'000 Franken. Nötig ist ein Bruttoeinkommen von rund 159'000 Franken — obwohl der tatsächliche Zins bei 1.8 Prozent nur rund 13'000 Franken beträgt.
— Häufige Fragen