— Kaufkosten-Rechner
Wie viel Geld brauchen Sie tatsächlich?
Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten in einer Rechnung — mit Anzeige der Lücke. Für den Kanton Bern, kostenlos und ohne Anmeldung.
Mindest-Eigenkapital 20 %
davon mindestens CHF 90'000 hart
CHF 180'000
Handänderungssteuer 1.8 %
Kanton Bern, üblicherweise Käuferschaft
CHF 16'200
Notariat und Grundbuch
Richtwert 0.3 %
CHF 2'700
Benötigte flüssige Mittel
CHF 198'900
Vorhanden (anrechenbar)
CHF 250'000
Resultierende Hypothek
Belehnung 72 %
CHF 650'000
— Gedeckt
CHF 51'100 Reserve
Eigenkapital und Nebenkosten sind gedeckt. Der nächste Prüfpunkt ist die Tragbarkeit — daran scheitern die meisten Finanzierungen, nicht am Eigenkapital.
Die Erwerbsnebenkosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek. Pensionskassengelder sind nur für selbstbewohntes Wohneigentum und bis 10 % des Kaufpreises anrechenbar. Gebührensätze variieren je nach Notariat.
Der nächste Prüfpunkt nach dem Eigenkapital
Wer die Eigenmittel zusammenhat, ist noch nicht durch. Die zweite und meist härtere Schranke ist die Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen, gerechnet mit rund 5 % Zins statt dem heutigen Marktzins. Genau daran scheitern die meisten Finanzierungen. Prüfen Sie beide Grenzen, bevor Sie ein Objekt reservieren.
Was Sie zusätzlich einplanen sollten
Neben Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten fallen beim Bezug weitere Kosten an: Umzug, allfällige Anpassungen am Objekt, Möblierung sowie eine Reserve für Unvorhergesehenes. Banken verlangen das nicht formal, aber wer sein gesamtes flüssiges Vermögen in den Kauf steckt, steht bei der ersten grösseren Reparatur ohne Spielraum da. Eine Reserve von einigen Monatsausgaben ist die praktische Untergrenze.
Der häufigste Planungsfehler beim Hauskauf
Viele Kaufinteressierte rechnen mit den 20 % Eigenkapital und übersehen, dass die Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 % zusätzlich anfallen — und nicht über die Hypothek finanziert werden können. Bei einem Objekt zu CHF 900'000 sind das neben CHF 180'000 Eigenkapital weitere rund CHF 19'000, die am Notartermin verfügbar sein müssen.
Harte und weiche Eigenmittel
Von den 20 % müssen mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln stammen: Ersparnisse, Wertschriften und Guthaben der Säule 3a. Pensionskassengelder gelten als weich und sind höchstens bis 10 % des Kaufpreises anrechenbar. Wer die harte Quote nicht erreicht, kann das nicht durch mehr Pensionskassengeld ausgleichen.
Was zu den Nebenkosten gehört
Im Kanton Bern die Handänderungssteuer von 1.8 % des Kaufpreises, die üblicherweise die Käuferschaft trägt, sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Hinzu kommen allenfalls Kosten für die Errichtung oder Übertragung von Schuldbriefen. Die Verteilung der Notariatskosten ist frei vereinbar und gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zu den Kaufkosten.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
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