Ohne öffentliche Beurkundung geht nichts
Für die Übertragung von Grundeigentum schreibt das Gesetz zwingend die öffentliche Beurkundung vor. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist ungültig, auch wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben — und selbst eine mündliche Einigung über Preis und Objekt bindet niemanden. Diese Formvorschrift schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen bei einem der grössten Geschäfte ihres Lebens.
Was das Notariat tatsächlich tut
Die Notarin oder der Notar prüft die Verfügungsberechtigung der Verkäuferschaft, klärt bestehende Belastungen wie Hypotheken, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte, formuliert den Kaufvertrag, belehrt beide Parteien über dessen Bedeutung und Folgen, beurkundet und veranlasst anschliessend die Anmeldung beim Grundbuchamt. Zusätzlich koordiniert das Notariat in der Regel die Ablösung der bestehenden Hypothek und die Verteilung des Kaufpreises.
Beurkundung und Grundbucheintrag sind zweierlei
Die Beurkundung schafft die vertragliche Verpflichtung. Eigentümerin oder Eigentümer werden Sie erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Zwischen beiden Schritten liegen je nach Amt einige Tage bis Wochen. Massgebend für den Übergang von Nutzen und Gefahr ist allerdings der im Vertrag vereinbarte Antrittstermin — dieser kann vom Grundbucheintrag abweichen und sollte bewusst festgelegt werden.
Weitere Übertragungsarten
Neben dem Kauf gibt es Schenkung, Erbvorbezug, Erbteilung und die Übertragung im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Alle erfordern ebenfalls die öffentliche Beurkundung, unterscheiden sich aber steuerlich erheblich: Bei unentgeltlicher Übertragung wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben, die Handänderungssteuer entfällt bei Erbgang häufig. Die Besitzdauer läuft dabei weiter — ein wesentlicher Vorteil beim späteren Verkauf.
Die Kosten und wer sie trägt
Im Kanton Bern fallen die Handänderungssteuer von 1.8 % des Kaufpreises sowie Notariats- und Grundbuchgebühren an, zusammen rund 3 bis 4 %. Die Verteilung ist frei vereinbar; üblich ist die Übernahme der Handänderungssteuer durch die Käuferschaft und eine hälftige Teilung der Notariatskosten. Diese Regelung gehört ausdrücklich in den Vertrag, sonst entsteht am Notartermin unnötige Diskussion.
Worauf Sie vorher achten sollten
Lassen Sie sich den Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Termin zustellen und lesen Sie ihn — insbesondere Antrittstermin, mitverkauftes Inventar, Zusicherungen und Gewährleistungsausschluss. Ein Ausschluss der Gewährleistung ist üblich, aber er gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Wer Fragen hat, klärt sie vor und nicht während der Beurkundung. Wir bereiten diese Punkte mit Ihnen durch und koordinieren mit dem Notariat.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Kaufen in einem engen Markt
Der Markt in Bern-Mittelland ist eng: Gut gelegene Objekte sind häufig vergeben, bevor sie breit inseriert werden. Wer die Finanzierung vorab klärt, kann bei einer Gelegenheit schnell und verbindlich handeln — das ist oft entscheidender als der letzte Verhandlungsfranken. Einzurechnen sind ausserdem die Kaufnebenkosten von rund 3 bis 4 % des Kaufpreises: 1.8 % Handänderungssteuer plus Notariats- und Grundbuchgebühren. Diese Kosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden und laufen nicht über die Hypothek.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.