Der ordentliche Güterstand
Haben die Ehegatten keinen Ehevertrag geschlossen, gilt in der Schweiz die Errungenschaftsbeteiligung. Sie unterscheidet zwei Vermögensmassen pro Person: die Errungenschaft, also alles während der Ehe entgeltlich Erworbene, und das Eigengut, also Voreheliches, Geerbtes und Geschenktes. Bei der Auflösung wird jede Masse zunächst zugeordnet, danach werden die Vorschlagsanteile ausgeglichen.
Wo eine Liegenschaft hingehört
Ein während der Ehe gemeinsam gekauftes Haus fällt in die Errungenschaft und wird im Ergebnis geteilt. Wurde es dagegen vor der Ehe erworben oder geerbt, ist es Eigengut der betreffenden Person. Der Grundbucheintrag allein entscheidet dabei nicht: Massgebend ist, aus welchen Mitteln der Erwerb finanziert wurde. Genau hier beginnt in der Praxis die eigentliche Arbeit.
Der Mehrwertanteil — oft übersehen, oft entscheidend
Häufig finanzieren mehrere Massen dasselbe Objekt: Das Eigengut bringt die Anzahlung, die Errungenschaft amortisiert später die Hypothek. In diesem Fall partizipiert die beitragende Masse nicht nur mit ihrem nominalen Betrag, sondern anteilig an der Wertsteigerung. Bei einem Objekt, das über zwanzig Jahre deutlich an Wert gewonnen hat, verschiebt der Mehrwertanteil das Ergebnis erheblich — und wird trotzdem regelmässig vergessen.
Warum die Bewertung der Angelpunkt ist
Ob Teilung, Übernahme oder Verkauf: Jede güterrechtliche Berechnung startet beim Verkehrswert im Zeitpunkt der Auseinandersetzung. Weil die übernehmende Seite einen tiefen und die weichende einen hohen Wert wünscht, ist Neutralität hier keine Höflichkeit, sondern Voraussetzung. Wir arbeiten in solchen Fällen ausdrücklich für beide Seiten und legen Methode, Vergleichsobjekte und Annahmen offen — das hält gegenüber Anwälten und Gericht stand.
Was mit Ehevertrag anders ist
Haben die Ehegatten Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart, gelten andere Regeln. Bei der Gütertrennung bleibt jede Person Eigentümerin ihres Vermögens, ein Vorschlagsausgleich entfällt; bei Miteigentum wird nach Quoten abgerechnet. Weil Eheverträge sehr unterschiedlich ausgestaltet sind, empfehlen wir, den Vertrag vor jeder Berechnung durch die Rechtsvertretung prüfen zu lassen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Bewertung mit lokalen Vergleichsdaten
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Methode Standard — der statistische Vergleich mit realen Transaktionen. Ihre Qualität steht und fällt mit der Dichte lokaler Vergleichsdaten: Ein überregionales Tool rechnet mit dem Kantonsdurchschnitt und übersieht, dass sich Lagen innerhalb einer Gemeinde um mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter unterscheiden können. Für Mehrfamilienhäuser gilt stattdessen das Ertragswertverfahren, bei dem schon ein halbes Prozent Unterschied beim Kapitalisierungssatz den Wert erheblich verschiebt.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.