Solidarhaftung besteht weiter
Haben beide Ehegatten den Hypothekarvertrag unterschrieben, haften sie solidarisch — jede Person für den vollen Betrag. Ein Trennungs- oder Scheidungsurteil ändert daran nichts: Es wirkt zwischen den Ehegatten, nicht gegenüber der Bank. Wer auszieht und weiterhin im Vertrag steht, trägt also das volle Risiko, obwohl er das Objekt nicht mehr nutzt. Die Entlassung aus der Solidarhaftung muss aktiv bei der Bank erwirkt werden.
Der Schuldnerwechsel
Übernimmt eine Partei die Liegenschaft, wird die Hypothek auf sie allein umgeschrieben. Die Bank behandelt das wie einen neuen Kreditantrag: Sie prüft Bonität, Einkommen, Belehnung und Tragbarkeit der verbleibenden Person. Fällt diese Prüfung negativ aus, verweigert die Bank die Entlassung des ausziehenden Partners — und die Übernahme scheitert, unabhängig davon, was die Ehegatten untereinander vereinbart haben.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Festhypotheken
Wird eine laufende Festhypothek vorzeitig aufgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung: den Zinsausfall über die Restlaufzeit, abgezinst auf den heutigen Wert. Bei einer Restlaufzeit von mehreren Jahren und einem tieferen aktuellen Zinsniveau kann das ein fünfstelliger Betrag sein. Vor jeder Entscheidung sollte diese Zahl bei der Bank eingeholt werden — sie verändert die Wirtschaftlichkeit von Übernahme und Verkauf spürbar.
Übertragung statt Auflösung
Häufig übersehen: Bei einem Verkauf lässt sich eine bestehende Festhypothek unter Umständen auf den Käufer übertragen. Ist der vertragliche Zins tiefer als der aktuelle Markt, ist das für den Käufer attraktiv, und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Ob die Bank mitzieht, hängt von deren Politik und der Bonität des Käufers ab — fragen kostet nichts und spart im Erfolgsfall erheblich.
Reihenfolge einhalten
Der häufigste Fehler ist, die güterrechtliche Vereinbarung zu unterzeichnen, bevor die Bank zugestimmt hat. Wir empfehlen die umgekehrte Reihenfolge: zuerst den Verkehrswert klären, dann die Tragbarkeit der verbleibenden Person durchrechnen, dann die Zusage der Bank einholen — und erst danach die Vereinbarung unterzeichnen. So entsteht keine Verpflichtung, die sich hinterher nicht erfüllen lässt.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken bewegen sich um rund 1.4 bis 1.6 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.