Einzonungen sind heute die Ausnahme
Das revidierte Raumplanungsgesetz hat die Spielräume deutlich eingeengt. Bauzonen dürfen nur noch so gross sein, wie sie voraussichtlich innert fünfzehn Jahren benötigt werden. Wo eine Gemeinde überdimensionierte Bauzonen hat, muss sie zuerst auszonen, bevor sie andernorts einzonen darf. Die Zeiten grosszügiger Einzonungen sind damit vorbei — Verdichtung nach innen hat Vorrang.
Der Weg führt über die Ortsplanung
Eine Einzonung erfolgt nicht auf Antrag eines Eigentümers, sondern im Rahmen der Ortsplanungsrevision. Diese durchläuft Vorprüfung, öffentliche Mitwirkung, Einsprachen, Beschluss durch das zuständige Gemeindeorgan und schliesslich die kantonale Genehmigung. Jede dieser Stufen kann verzögern oder scheitern. Realistisch sind mehrere Jahre — mit offenem Ausgang.
Welche Grundstücke Chancen haben
Am ehesten kommen Parzellen in Betracht, die unmittelbar an bestehendes Baugebiet anschliessen, bereits weitgehend erschliessbar sind, im kommunalen Richtplan als Entwicklungsgebiet bezeichnet werden und keine erheblichen Schutzinteressen berühren. Fruchtfolgeflächen, Gewässerräume und ortsbildprägende Lagen sind dagegen faktisch blockiert. Ein Blick in den Richtplan der Gemeinde ist der erste realistische Schritt.
Was das für den heutigen Wert heisst
Hier werden Eigentümer oft enttäuscht: Solange die Einzonung nicht rechtskräftig ist, bleibt Landwirtschaftsland Landwirtschaftsland — und wird entsprechend bewertet. Der Preisunterschied zu Bauland ist erheblich, aber er realisiert sich erst mit der Rechtskraft. Ein Käufer zahlt für blosse Hoffnung wenig, weil er das gesamte Verfahrensrisiko trägt. Auch das bäuerliche Bodenrecht schränkt den Käuferkreis zusätzlich ein.
Ehrlich bleiben statt hoffen
Wir erleben regelmässig Eigentümer, die ihr Land seit Jahren nicht verkaufen, weil eine Einzonung im Raum steht, die nie kommt. Unsere Empfehlung: den Richtplan prüfen, mit der Bauverwaltung sprechen und dann nüchtern entscheiden. Falls Aussichten bestehen, lässt sich ein Verkauf mit Mehrerlösklausel gestalten — der Eigentümer partizipiert dann an einer späteren Einzonung, ohne heute auf Liquidität zu verzichten.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Einordnung und Ausblick
Getragen wird die Preisentwicklung in Bern-Mittelland von einem knappen Angebot, einer stabilen Zuwanderung in die Agglomeration und einem weiterhin tiefen Zinsumfeld. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das eine solide Ausgangslage, für Kaufinteressierte anhaltenden Wettbewerb um gut gelegene Objekte. Wichtiger als der Gesamttrend bleibt die Mikrolage: Zwischen einzelnen Quartieren derselben Gemeinde liegen regelmässig mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter — Zahlen auf Kantonsebene taugen deshalb nur als grobe Orientierung.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.