Eigenmietwert: Die Basis der Hauseigentümer-Besteuerung
In der Schweiz werden selbstnutzende Hauseigentümer auf einem fiktiven Mietertrag besteuert – dem Eigenmietwert. Dieser liegt in der Regel bei 60–70% der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Was ist steuerlich abzugsfähig?
Steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten: Malerarbeiten (innen und aussen), Dachreparaturen und -sanierungen, Heizungsreparatur und -ersatz (gleicher Standard), Fensterersatz (gleiche Qualität), Küchenersatz (gleicher Standard), Reparaturen an Sanitäranlagen, Gartenunterhalt, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten. Nicht abzugsfähig: Estrichausbau, Garagenanbau, neues Badezimmer where keins war.
Steuerplanung: Renovation über mehrere Jahre verteilen
Da grosse Renovationskosten zu starken Einkommensschwankungen führen und in Spitzenjahren der Grenzsteuersatz höher ist, lohnt es sich, Renovationsarbeiten auf mehrere Steuerjahre zu verteilen. Planen Sie die grössten Ausgaben in Jahren mit tieferem Einkommen (z.B. Pensionierungsjahr). Halten Sie Belege sorgfältig aufbewahrt – mind. 10 Jahre.
Energetische Massnahmen: Doppelter Vorteil
Kantone erlauben zunehmend den Abzug von energetischen Investitionen auch bei werterhöhenden Massnahmen. Im Kanton Bern sind Investitionen in Energiesparmassnahmen und erneuerbare Energien steuerlich abzugsfähig. Dazu kommen kantonale und nationale Förderbeiträge (Gebäudeprogramm). Der Gesamteffekt kann die effektive Investitionskosten um 30–50% reduzieren.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.