Die rechtliche Grundlage
Der Mäklervertrag ist im Obligationenrecht geregelt. Der Makler wird für den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss oder für die Vermittlung tätig; der Lohn ist geschuldet, wenn der Vertrag infolge dieser Tätigkeit zustande kommt. Daraus folgt der wichtigste Punkt: Ohne Abschluss keine Provision. Aufwand allein begründet keinen Anspruch, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist.
Wie hoch die Provision üblicherweise ist
Die Höhe ist frei vereinbar; es gibt keine gesetzlich festgelegten Ansätze. Üblich ist ein Prozentsatz des erzielten Verkaufspreises im tiefen einstelligen Bereich, teils mit einem Mindesthonorar. Massgebend sind Objektart, Region, Vermarktungsaufwand und Leistungsumfang. Wichtig ist weniger der Prozentsatz allein als die Frage, welche Leistungen darin enthalten sind — Bewertung, Dossier, Fotografie, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notariatskoordination.
Mehrwertsteuer korrekt lesen
Ist der Makler mehrwertsteuerpflichtig, kommt die MWST zum Honorar hinzu. Die häufigste Missverständnisquelle in Offerten ist die Frage, ob ein Ansatz exklusive oder inklusive verstanden wird — bei einem Verkauf im siebenstelligen Bereich macht das einen spürbaren Unterschied. Verlangen Sie eine Offerte, die den Bruttobetrag ausweist, und halten Sie die Regelung im Mäklervertrag fest.
Exklusivität und Laufzeit
Ein Exklusivmandat verpflichtet Sie, während der Laufzeit nicht parallel andere Makler zu beauftragen. Im Gegenzug investiert der Makler mehr in Aufbereitung und Vermarktung. Achten Sie auf eine angemessene Laufzeit und eine klare Kündigungsregelung. Vorsicht ist geboten bei Klauseln, die auch dann eine Provision vorsehen, wenn Sie selbst einen Käufer finden — solche Bestimmungen sind zulässig, sollten aber bewusst vereinbart werden.
Was die Provision steuerlich bewirkt
Die Maklerprovision zählt zu den Anlagekosten und mindert damit den steuerbaren Grundstückgewinn. Bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern wirkt sie also steuermindernd — ein Teil der Kosten kommt so zurück. Gleiches gilt für Notariats-, Grundbuch- und Inseratekosten. Belege sollten Sie deshalb aufbewahren und in der Steuererklärung geltend machen.
Worauf es bei der Auswahl ankommt
Der günstigste Ansatz ist nicht automatisch der wirtschaftlichste. Entscheidend ist, ob die Bewertung belastbar ist, ob die Vermarktung zum Objekt passt und ob Interessenten vorqualifiziert werden. Ein zu hoch angesetzter Preis kostet am Ende mehr, als jede Provisionsdifferenz einbringt. Fragen Sie nach der Herleitung des Verkehrswerts und nach Referenzen — beides sagt mehr aus als der Prozentsatz.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.