Zwei Rechte, unterschiedliche Steuerfolgen
Wohnrecht und Nutzniessung werden häufig verwechselt, unterscheiden sich steuerlich aber deutlich. Das Wohnrecht berechtigt zum persönlichen Bewohnen, ist höchstpersönlich und nicht übertragbar. Die Nutzniessung geht weiter: Sie umfasst die gesamte Nutzung samt Erträgen, erlaubt also auch die Vermietung — verpflichtet dafür zum Unterhalt. Aus diesem Unterschied folgen unterschiedliche Zurechnungen bei Einkommen und Vermögen.
Wer den Eigenmietwert versteuert
Bei der Nutzniessung wird der Eigenmietwert beziehungsweise der Mietertrag grundsätzlich der nutzniessenden Person zugerechnet, weil ihr die Nutzung zusteht. Sie kann im Gegenzug die von ihr getragenen Kosten geltend machen — bei der Nutzniessung sind das der gewöhnliche Unterhalt, die Versicherungsprämien, laufende Abgaben und die Hypothekarzinsen. Beim blossen Wohnrecht ist die Zurechnung differenzierter und hängt von der konkreten Ausgestaltung ab.
Die Vermögenssteuer
Hier weicht die Praxis zwischen den Kantonen ab. Verbreitet ist, dass die Liegenschaft bei der Nutzniessung der nutzniessenden Person zugerechnet wird, während die Eigentümerin einen um die Last reduzierten Wert deklariert. Beim Wohnrecht wird die Liegenschaft häufig beim Eigentümer erfasst, wobei der kapitalisierte Wert des Wohnrechts als Schuld oder Wertminderung berücksichtigt wird. Klären Sie die Handhabung vorgängig mit der zuständigen Steuerverwaltung.
Wie sich der Wert der Last bemisst
Der Wert einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts ergibt sich aus dem kapitalisierten Jahreswert der Nutzung, gewichtet mit der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person. Bei einer sechzigjährigen Person sind Abschläge von dreissig bis vierzig Prozent des Verkehrswerts realistisch, bei einer achtzigjährigen deutlich weniger. Diese Zahl ist zentral: Sie bestimmt, wie viel die übernehmende Person tatsächlich erhält, und damit auch die erbrechtliche Ausgleichung.
Beim späteren Verkauf
Eine Liegenschaft mit eingetragener Nutzniessung lässt sich verkaufen, aber nur mit der Last — der Käufer erwirbt ein Objekt, das er auf unbestimmte Zeit nicht nutzen kann. Der Käuferkreis schrumpft dadurch erheblich, der Preis entsprechend. Wer einen Verkauf absehen kann, sollte prüfen, ob sich die berechtigte Person gegen Abfindung zur Löschung bereitfindet. Eine solche Abfindung hat wiederum eigene steuerliche Folgen.
Was Sie vorher klären sollten
Vor jeder Übertragung mit Wohnrecht oder Nutzniessung sollten drei Punkte feststehen: der Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft, der kapitalisierte Wert der Last und die steuerliche Zurechnung nach der Praxis Ihres Kantons. Wir liefern die Bewertung mit dokumentierter Herleitung; die steuerliche und erbrechtliche Ausgestaltung gehört in die Hände von Treuhand und Rechtsvertretung. Diese Reihenfolge erspart der Familie spätere Auseinandersetzungen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.