— Zeitplan · Kauf
Hypothek erneuern
Wer erst zwei Monate vor Ablauf reagiert, verhandelt aus der schwächeren Position — die bestehende Bank weiss, dass ein Wechsel zeitlich kaum noch möglich ist. Zwölf Monate Vorlauf verschaffen Ihnen Vergleichsangebote und damit Verhandlungsspielraum. Der Aufwand beträgt wenige Stunden, der Unterschied über die Laufzeit häufig einen fünfstelligen Betrag.
- Für wen:
- Eigentümerinnen und Eigentümer mit auslaufender Festhypothek
- Wann:
- Zwölf Monate vor Ablauf beginnen
- Aufwand:
- Aufwand rund 5 Stunden, verteilt über ein Jahr
- Punkte:
- 17
12 Monate vorher
Standortbestimmung
0/46 bis 9 Monate vorher
Vergleichen
0/5Jetzt entsteht der Verhandlungsspielraum.
3 bis 6 Monate vorher
Entscheiden
0/42 bis 3 Monate vorher
Umsetzen
0/4— Zur Einordnung
Warum zwölf Monate Vorlauf den Unterschied machen
Wer zwei Monate vor Ablauf bei seiner Bank anruft, hat kein Druckmittel — ein Wechsel ist zeitlich kaum noch machbar, und das weiss die Bank. Mit zwölf Monaten Vorlauf holen Sie in Ruhe Vergleichsangebote ein und konfrontieren die bestehende Bank mit einem konkreten Konkurrenzangebot. Die meisten Institute ziehen dann nach. Der Aufwand beträgt wenige Stunden; der Unterschied über zehn Jahre Laufzeit liegt bei einer Hypothek von siebenhunderttausend Franken und einem Viertelprozent Zinsdifferenz bei über siebzehntausend Franken.
Verhandelt wird die Marge, nicht der Zins
Der publizierte Richtzins ist ein Schaufensterpreis. Er setzt sich zusammen aus dem Refinanzierungssatz der Bank und einer Marge — und nur über die Marge lässt sich verhandeln. Ihre Verhandlungsposition hängt davon ab, wie gut Ihre Belehnung, Ihre Tragbarkeit und die Objektqualität sind. Wer amortisiert hat oder dessen Liegenschaft im Wert gestiegen ist, hat objektiv bessere Argumente als beim ursprünglichen Abschluss.
Wann sich ein Wechsel nicht lohnt
Ein Anbieterwechsel verursacht Kosten: Schuldbriefübertragung über das Notariat, allenfalls eine neue Schätzung, Bearbeitungsgebühren. Bei kleinen Zinsunterschieden übersteigen diese Kosten den Vorteil. Rechnen Sie die Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht nur die Zinsdifferenz. Häufig ist das beste Ergebnis ohnehin, dass die bestehende Bank nachzieht — dann entfallen die Wechselkosten ganz.
— Passende Werkzeuge
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