— Scheidung
Immobilie bei Scheidung in Bern-Mittelland
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der grösste Vermögenswert — und schnell der grösste Streitpunkt. Wir bewerten ausdrücklich für beide Seiten, rechnen Übernahme und Verkauf durch und wickeln diskret ab.
Neutralität ist der entscheidende Punkt
Wenn sich ein Paar trennt, wird die Bewertung der gemeinsamen Liegenschaft schnell zum Konflikt: Die übernehmende Seite wünscht einen tiefen Wert, die weichende einen hohen. Wir arbeiten deshalb ausdrücklich für beide Seiten und legen die Herleitung offen — Methode, Vergleichsobjekte, Annahmen. Eine nachvollziehbare Bewertung nimmt der Diskussion die Schärfe und beschleunigt die Einigung, auch gegenüber Anwälten und Gericht.
Übernahme scheitert meist an der Tragbarkeit
Übernimmt eine Partei das Eigenheim, muss sie die andere auszahlen und die Hypothek allein tragen. Die Bank prüft die Tragbarkeit mit dem verbleibenden Einkommen neu und rechnet dabei mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %. Genau hier scheitern viele Übernahmepläne — deshalb prüfen wir es vorab, bevor Erwartungen entstehen. Mit unserem Tragbarkeitsrechner sehen Sie die Grössenordnung in Minuten.
Steuerfolgen und Diskretion
Bei der Übertragung unter Ehegatten im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben; die übernehmende Person übernimmt die latente Steuerlast. Beim Verkauf an Dritte fällt sie regulär an, mit der Besitzdauer-Reduktion des Kantons Bern. Und weil sich in Bern-Mittelland vieles schnell herumspricht: Wir arbeiten auf Wunsch vollständig ohne öffentliches Inserat.
Unsere Arbeitsweise
Jedes Mandat beginnt mit einem kostenlosen, unverbindlichen Erstgespräch, gefolgt von einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl. Wir schauen auf Gemeinde, Quartier, Objekttyp und Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus Bern-Mittelland. Erst danach besprechen wir die Strategie. Betreut werden Sie direkt durch die Geschäftsführung — Sajeevan Satkunam als eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung und Sayan Satkunam mit Studienhintergrund in Banking & Finance — und nicht durch wechselnde Ansprechpersonen.
Ablauf und Zusammenarbeit
Der Ablauf ist bewusst schlank gehalten. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ausgangslage, Zeithorizont und Ziel — telefonisch, bei Ihnen vor Ort oder in unseren Räumen in Liebefeld. Danach erstellen wir die fachliche Grundlage: eine lagegenaue Bewertung mit offengelegter Herleitung, bei Renditeobjekten nach dem Ertragswertverfahren, bei Wohneigentum hedonisch mit realen Vergleichstransaktionen. Auf dieser Basis entscheiden Sie über das weitere Vorgehen, nicht wir. Erst danach folgt die Umsetzung, inklusive Koordination mit Notariat, Bank, Treuhand und — wo nötig — Rechtsvertretung. Sie erhalten in der Regel innert 24 Stunden eine persönliche Antwort.
Steuerliche Rahmenbedingungen im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen kennen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Beim Verkauf fällt auf dem Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen. Zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich für Käufer Nebenkosten von rund 3 bis 4 % des Kaufpreises, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind.
Häufige Missverständnisse
Drei Annahmen führen in der Praxis besonders oft in die Irre. Erstens: Ein hoher Ansatzpreis lasse Verhandlungsspielraum. Tatsächlich schreckt er qualifizierte Interessenten ab, das Objekt bleibt am Markt liegen und wird am Ende unter Wert verkauft. Zweitens: Der tiefe Marktzins mache die Finanzierung einfach. Banken rechnen jedoch mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, weshalb die Tragbarkeit und nicht der Zins die eigentliche Hürde ist. Drittens: Eine Online-Schätzung genüge als Grundlage. Sie rechnet mit Gemeinde- oder Kantonsdurchschnitten und übersieht, dass sich Lagen innerhalb derselben Gemeinde um mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter unterscheiden können.
Warum lokale Datentiefe entscheidet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen. Der Durchschnitt sagt aber wenig: In Zentrumslagen der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen über 10'200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7'900, in ländlicheren Gemeinden deutlich darunter. Wir pflegen deshalb eigene Marktdaten für über dreissig Gemeinden der Region und weisen offen aus, wo eine Zahl belegt und wo sie geschätzt ist — statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt.
— Häufige Fragen