— Renovations-Rechner
Was bringt Ihre Investition?
Wertvermehrender Anteil, Steuerersparnis im Zahlungsjahr, Wirkung auf die spätere Grundstückgewinnsteuer und geschätzter Wertzuwachs — in einer Rechnung.
Wertvermehrender Anteil
85 % der Investition
CHF 102'000
Werterhaltender Unterhalt
Im Zahlungsjahr steuerlich abziehbar
CHF 18'000
Steuerersparnis sofort
bei 28 % Grenzsteuersatz
− CHF 5'040
Ersparnis Grundstückgewinnsteuer
nach Besitzdauer-Reduktion von 22 %
− CHF 19'094
Netto-Aufwand nach Steuern
CHF 95'866
Geschätzter Wertzuwachs
rund 75 % der Investition
CHF 90'000
— Kritisch prüfen
− CHF 5'866
Der Wertzuwachs deckt den Netto-Aufwand nicht. Das ist bei Komfortinvestitionen normal — sie zahlen sich in der Nutzung aus, nicht im Verkaufspreis. Umfassende energetische Sanierungen mit hohem anerkanntem Mehrwertanteil.
Grobe Indikation. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend nimmt die Steuerverwaltung im Einzelfall vor; die hier verwendeten Anteile sind Erfahrungswerte. Der Wertzuwachs hängt stark von Ausgangszustand, Lage und Ausführungsqualität ab. Belege für wertvermehrende Investitionen über die gesamte Besitzdauer aufbewahren.
Zwei steuerliche Wirkungen, die zusammengehören
Eine Renovation wirkt steuerlich doppelt, und die beiden Effekte werden fast immer getrennt betrachtet. Der werterhaltende Anteil ist im Zahlungsjahr vom Einkommen abziehbar. Der wertvermehrende Anteil ist es nicht, zählt dafür zu den Anlagekosten und senkt beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Wer nur den ersten Effekt sieht, unterschätzt die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung.
Die Abgrenzung entscheidet über die Höhe
Ob eine Massnahme als werterhaltend oder wertvermehrend gilt, nimmt die Steuerverwaltung im Einzelfall vor. Als Faustregel: Der Ersatz von Gleichem durch Gleiches ist Unterhalt, jede Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand ist Wertvermehrung. Bei umfassenden Sanierungen wird üblicherweise ein Teil pauschal als wertvermehrend anerkannt. Eine saubere Kostenaufteilung sollte bereits während der Bauphase dokumentiert werden.
Nicht jede Investition kommt im Preis an
Küche, Bad, Fenster, Heizungsersatz und Fassadensanierung wirken sich in der Regel positiv auf den Verkehrswert aus — allerdings selten im vollen Umfang der Investition. Sehr individuelle Ausbauten treffen den Geschmack künftiger Käufer oft nicht und erhöhen die Baukosten stärker als den Marktwert. Wer eine Sanierung vor einem geplanten Verkauf erwägt, sollte das vorher wissen.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zur Renovation.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
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