Warum Amortisation bisher steuerlich unattraktiv war
Unter dem heutigen System versteuern Sie den Eigenmietwert und ziehen die Schuldzinsen ab. Zahlen Sie die Hypothek zurück, sinkt der Schuldzinsabzug, während der Eigenmietwert gleich bleibt. Ihr steuerbares Einkommen steigt. Deshalb amortisieren die meisten Eigentümer nur, was die Bank verlangt: die zweite Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Und viele wählen dafür die indirekte Variante über die Säule 3a, weil die Schuld und damit der Abzug konstant bleiben.
Was ab dem 1. Januar 2029 gilt
Mit dem Systemwechsel entfällt der Eigenmietwert, und private Schuldzinsen sind nur noch im Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Wer ausschliesslich das eigene Heim besitzt, kann Schuldzinsen somit grundsätzlich nicht mehr abziehen. Die einzige Ausnahme ist der befristete Ersterwerberabzug. Die Konsequenz: Jeder amortisierte Franken spart ab 2029 den vollen Zins, ohne dass ein Steuervorteil verloren geht.
Rechenbeispiel: 100'000 Franken amortisieren
Annahme: Hypothek 600'000 Franken zu 1.8 Prozent, Grenzsteuersatz 30 Prozent. Zahlen Sie 100'000 Franken zurück, sparen Sie 1'800 Franken Zins pro Jahr. Bis Ende 2028 verlieren Sie dabei 540 Franken Steuerersparnis aus dem Schuldzinsabzug; netto bleiben 1'260 Franken. Ab 2029 bleiben die vollen 1'800 Franken. Damit entspricht die Amortisation einer risikofreien Anlage mit einer Rendite in Höhe des Hypothekarzinses — nach Steuern. Ein Wertschriftenertrag muss zuerst versteuert werden, um dasselbe zu leisten.
Direkt oder indirekt — die neue Abwägung
Die indirekte Amortisation hatte zwei Vorteile: abziehbare 3a-Einzahlungen und einen konstant hohen Schuldzinsabzug. Der erste bleibt, der zweite fällt für Selbstnutzer weg. Die Säule 3a lohnt sich also weiterhin, nur nicht mehr in erster Linie als Amortisationsvehikel. Viele Eigentümer werden künftig beides tun: 3a einzahlen, weil es als Vorsorge steuerlich günstig ist, und parallel direkt amortisieren, um die Zinslast zu senken. Bestehende verpfändete 3a-Lösungen müssen nicht aufgelöst werden; sie werden zum Laufzeitende mit der Hypothek verrechnet.
Timing: Festhypotheken und Laufzeiten
Eine Festhypothek lässt sich während der Laufzeit meist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Wer ab 2029 amortisieren will, sollte bei der nächsten Erneuerung darauf achten, dass Tranchen Ende 2028 oder in den Folgejahren auslaufen. Eine Aufteilung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten gibt die Flexibilität, jährlich einen Teil zurückzuzahlen. Bei SARON-Hypotheken sind Rückzahlungen je nach Produkt einfacher möglich.
Liquidität und Pensionierung nicht vergessen
Der steuerliche Anreiz ist nicht das einzige Kriterium. Geld in der Liegenschaft ist gebunden. Eine spätere Aufstockung der Hypothek verlangt eine neue Tragbarkeitsprüfung — nach der Pensionierung mit dem tieferen Renteneinkommen. Wir empfehlen deshalb, eine Reserve von mehreren Monatsausgaben ausserhalb der Liegenschaft zu halten und die Belehnung so zu planen, dass sie mit dem Renteneinkommen tragbar ist. Für Pensionierte, die bereits weitgehend amortisiert haben, bringt der Systemwechsel übrigens meist eine Entlastung: Sie verlieren kaum Abzüge, müssen aber keinen Eigenmietwert mehr versteuern.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Finanzierungsumfeld 2026
Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.0 % und wurde am 18. Juni 2026 bestätigt; zehnjährige Festhypotheken sind ab rund 1.5 % erhältlich, Richtzinsen liegen um 1.8 %, der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1.25 %. Trotz dieses tiefen Niveaus rechnen Banken die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5 bis 5 % — das bleibt für viele Haushalte die eigentliche Hürde, nicht der Marktzins. Verlangt werden mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.