Warum eine Liegenschaft besondere Regelung braucht
Barvermögen lässt sich teilen, ein Haus nicht. Fehlt eine Regelung, fällt die Liegenschaft in die Erbengemeinschaft, die nur einstimmig handeln kann — und genau daraus entstehen die langwierigen Familienkonflikte. Wer zu Lebzeiten festlegt, wer das Objekt erhalten soll, erspart den Nachkommen erfahrungsgemäss viel.
Die Teilungsvorschrift
Das gebräuchlichste Instrument ist die Teilungsvorschrift: Der Erblasser bestimmt im Testament, dass eine bestimmte Person die Liegenschaft erhält. Die Erbquoten bleiben dabei unverändert — wer mehr erhält, als ihm zusteht, zahlt den anderen den Überschuss in Geld aus. Die Teilungsvorschrift verschiebt also nicht die Werte, sondern nur die Zuordnung der Gegenstände.
Vermächtnis als Alternative
Beim Vermächtnis erhält eine Person einen bestimmten Vermögenswert, ohne Erbe zu werden. Sie haftet nicht für Nachlassschulden und ist nicht Teil der Erbengemeinschaft, hat aber einen Anspruch gegen diese auf Herausgabe. Für Zuwendungen an Personen ausserhalb des Erbenkreises — Patenkinder, Lebenspartner, Institutionen — ist das oft der sauberere Weg.
Pflichtteile bleiben die Grenze
Jede Verfügung findet ihre Schranke in den Pflichtteilen. Seit der Revision des Erbrechts beträgt der Pflichtteil der Nachkommen die Hälfte ihres gesetzlichen Erbanspruchs, Eltern haben gar keinen mehr. Der frei verfügbare Teil ist dadurch grösser geworden, was die Nachlassplanung erleichtert. Wird ein Pflichtteil dennoch verletzt, können die Betroffenen die Herabsetzung verlangen.
Der Wert gehört mitgedacht
Eine Teilungsvorschrift ohne Wertvorstellung ist eine halbe Regelung: Ob die begünstigte Person die Auszahlung an ihre Geschwister überhaupt finanzieren kann, entscheidet sich am Verkehrswert und an ihrer Tragbarkeit. Wir empfehlen, den Wert bei der Testamentserrichtung zu erheben und periodisch zu aktualisieren — und mit der begünstigten Person offen zu besprechen, ob die Übernahme realistisch ist.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.