Die Erbengemeinschaft handelt nur gemeinsam
Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Liegenschaft auf alle Erben zusammen über — als sogenannte Gesamthandschaft. Das heisst: Niemand besitzt einen abgegrenzten Anteil, über den er allein verfügen könnte. Jede Entscheidung von Bedeutung, vom Verkauf über die Vermietung bis zur Sanierung, braucht die Zustimmung sämtlicher Erben. Diese Konstruktion schützt alle Beteiligten gleichermassen, macht aber auch handlungsunfähig, sobald eine Person blockiert.
Drei Wege aus der Gemeinschaft
Der erste Weg ist die Übernahme durch einen Erben, der die übrigen auszahlt — sinnvoll, wenn eine Person einen persönlichen Bezug zum Objekt hat und die Finanzierung trägt. Der zweite Weg ist das gemeinsame Halten und Vermieten, was allerdings die Gemeinschaft samt Abstimmungsbedarf auf Jahre verlängert. Der dritte Weg ist der Verkauf und die Aufteilung des Erlöses: Er schafft klare Verhältnisse und ist in der Praxis die häufigste Lösung, wenn mehr als zwei Erben beteiligt sind.
Warum die neutrale Bewertung am Anfang steht
Fast jeder Konflikt in einer Erbengemeinschaft beginnt beim Wert. Wer übernehmen will, hält die Liegenschaft für weniger wert; wer ausbezahlt wird, für mehr. Eine unabhängige Verkehrswertschätzung mit offengelegter Herleitung — Methode, Vergleichsobjekte, Stichtag — nimmt dieser Diskussion die Grundlage. Sie ist zugleich die Basis für die steuerliche Deklaration und hält gegenüber Notariat und Gericht stand.
Die Besitzdauer läuft weiter
Beim späteren Verkauf fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Entscheidend und oft übersehen: Der Erbgang unterbricht die Besitzdauer nicht. Sie zählt ab dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser weiter. Im Kanton Bern sinkt die Steuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei einem Haus, das seit dreissig Jahren in Familienbesitz ist, macht das im Ergebnis oft einen sechsstelligen Unterschied.
Wenn eine Einigung nicht gelingt
Uneinigkeit ist in Erbengemeinschaften der Normalfall, nicht die Ausnahme — und es geht selten nur ums Geld. Bevor der Weg über die Erbteilungsklage beschritten wird, lohnt sich fast immer der Versuch einer moderierten Lösung: klare Zahlen, klare Varianten, keine Parteinahme. Eine gerichtliche Versteigerung ist für alle Beteiligten das teuerste Ergebnis.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.