Die Rendite ehrlich rechnen
Die Bruttorendite ist nur der Ausgangspunkt. Entscheidend ist die Nettorendite nach Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen und Mietausfallrisiko. Ein Objekt mit hoher Bruttorendite, aber massivem Sanierungsstau kann sich als schlechtere Investition erweisen als eine solide Liegenschaft in guter Lage.
Zustand und Sanierungsstau prüfen
Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder und Küchen haben Lebenszyklen. Ein Objekt, dessen Grossbauteile alle gleichzeitig ans Ende ihrer Lebensdauer kommen, birgt ein geballtes Investitionsrisiko. Eine ehrliche Zustandsanalyse mit geschätzten Sanierungskosten gehört vor jeden Kaufentscheid.
Mieterspiegel und Mietzinspotenzial
Der Mieterspiegel zeigt, wie nachhaltig die Erträge sind. Sind die Mieten marktüblich oder überhöht? Bestehen Klumpenrisiken durch wenige grosse Mieter? Wie ist die Fluktuation? Ungenutztes Mietzinspotenzial kann eine Chance sein – überhöhte Ist-Mieten dagegen ein verstecktes Risiko.
Rechtliche und energetische Due Diligence
Grundbuchauszug, Dienstbarkeiten, Baurechte, Versicherungswerte, GEAK und allfällige Altlasten gehören geprüft. Der energetische Zustand ist zum Preisfaktor geworden: Objekte mit fossiler Heizung und schlechter Dämmung tragen künftige Sanierungspflichten in sich, die eingepreist werden müssen.
Die Finanzierung strukturieren
Renditeobjekte werden strenger finanziert als Eigenheime – mehr Eigenkapital, konservativere Tragbarkeit. Wer die Finanzierung vor der Objektsuche klärt, kann bei der passenden Gelegenheit schnell und sicher handeln. Eine unabhängige Beratung mit Zugang zu mehreren Banken verschafft hier einen echten Vorteil.
Off-Market als Zugangsvorteil
Die attraktivsten Renditeobjekte wechseln oft den Eigentümer, ohne je öffentlich inseriert zu werden. Ein gepflegtes Netzwerk und ein präziser Suchauftrag verschaffen Zugang zu diesen Gelegenheiten – bevor der breite Markt sie sieht.