Grundsatz: Liegenschaftsumsätze sind MWST-ausgenommen
Das Schweizer MWST-Gesetz nimmt Umsätze aus dem Grundstücksbereich grundsätzlich von der Steuer aus. Das gilt für den Verkauf, den Erwerb und die Vermietung von Wohnliegenschaften. Ziel ist es, Wohnen nicht zusätzlich zu verteuern.
Ausnahme 1: Neubauten durch Unternehmer
Wenn ein MWST-pflichtiger Unternehmer (z.B. Generalunternehmer, Immobilienentwickler) eine Liegenschaft neu baut und verkauft, unterliegt dieser Vorgang der MWST. Der Käufer zahlt somit MWST auf den Kaufpreis. Bei Stockwerkeigentum, das direkt vom Entwickler gekauft wird, ist die Steuer bereits im Preis einkalkuliert.
Ausnahme 2: Option zur MWST bei gewerblichen Liegenschaften
Bei gewerblich genutzten Liegenschaften kann der Vermieter freiwillig auf die MWST-Ausnahme verzichten und zur Steuer optieren. Dies ermöglicht den Vorsteuerabzug auf Renovationen und Baukosten, belastet aber den gewerblichen Mieter mit 8.1% MWST auf den Mietzins.
Renovationen und Bau: Immer MWST auf Dienstleistungen
Unabhängig vom Verwendungszweck der Liegenschaft: Handwerker, Architekten, Planer und Baufirmen stellen ihre Leistungen mit 8.1% MWST in Rechnung. Als privater Hauseigentümer können Sie diese Steuer nicht zurückfordern. Als Unternehmer mit optierten Liegenschaften ist der Vorsteuerabzug möglich.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.