Ein Wert ohne Datum ist wertlos
Eine Immobilienbewertung ist immer eine Momentaufnahme. Wer eine Zahl nennt, ohne den Stichtag zu benennen, liefert eine Aussage, die sich nicht überprüfen und nicht verteidigen lässt. Gerade in Erb- und Scheidungsfällen, wo mehrere Parteien auf dieselbe Zahl schauen, ist das Datum genauso wichtig wie der Betrag selbst.
Welches Datum gilt wann
Für die Ausgleichung unter Erben ist nach herrschender Praxis der Wert im Zeitpunkt der Teilung massgebend — nicht jener am Todestag. Für die Steuerdeklaration im Nachlassinventar kann dagegen der Todestag relevant sein. Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung in einer Scheidung wiederum gilt in der Regel der Zeitpunkt der Auseinandersetzung. Es können also für dieselbe Liegenschaft parallel zwei unterschiedliche, jeweils korrekte Werte existieren.
Wenn Jahre vergehen
Zwischen Todestag und tatsächlicher Teilung liegen in der Praxis häufig Jahre — weil sich die Erben nicht einig sind oder weil ein Nachlass komplex ist. In dieser Zeit bewegt sich der Markt. Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen. Über fünf Jahre summiert sich das zu einer Grössenordnung, um die sich zu streiten lohnt — und genau das passiert dann auch.
Nachträgliche Bewertung ist möglich, aber schwächer
Ein Verkehrswert lässt sich auch rückwirkend auf einen vergangenen Stichtag ermitteln, gestützt auf Transaktionsdaten aus jener Zeit. Das ist fachlich sauber machbar, aber immer angreifbarer als eine zeitnahe Bewertung: Der Zustand der Liegenschaft damals lässt sich nur aus Dokumenten und Erinnerungen rekonstruieren. Wer absehen kann, dass eine Teilung ansteht, sollte deshalb früh bewerten lassen.
Vorbeugen statt streiten
Der wirksamste Schutz ist einfach: Stichtag, Methode und Vergleichsobjekte schriftlich festhalten und allen Beteiligten zustellen. Wo sich die Parteien zusätzlich auf einen gemeinsamen Stichtag einigen und diesen im Teilungs- oder Trennungsvertrag verankern, ist der häufigste Streitpunkt vom Tisch, bevor er entsteht.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Bewertung mit lokalen Vergleichsdaten
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist die hedonische Methode Standard — der statistische Vergleich mit realen Transaktionen. Ihre Qualität steht und fällt mit der Dichte lokaler Vergleichsdaten: Ein überregionales Tool rechnet mit dem Kantonsdurchschnitt und übersieht, dass sich Lagen innerhalb einer Gemeinde um mehrere Tausend Franken pro Quadratmeter unterscheiden können. Für Mehrfamilienhäuser gilt stattdessen das Ertragswertverfahren, bei dem schon ein halbes Prozent Unterschied beim Kapitalisierungssatz den Wert erheblich verschiebt.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.