Bauland prüfen

• Bau- und Zonenordnung der Gemeinde beschaffenwichtigSie bestimmt, was gebaut werden darf: Nutzung, Dichte, Höhe, Abstände. Alles Weitere hängt davon ab.
• Ausnützungsziffer und Bebauungsziffer feststellenwichtigBei einer Ausnützungsziffer von 0.5 dürfen auf 800 Quadratmetern 400 Quadratmeter Bruttogeschossfläche entstehen. Diese Zahl bestimmt den Landpreis massgeblich.
• Geschosszahl, Gebäudehöhe und Grenzabstände prüfenSie begrenzen die tatsächlich realisierbare Fläche oft stärker als die Ausnützungsziffer.
• Sondernutzungsvorschriften und Gestaltungspläne abklärenEin Gestaltungsplan kann zusätzliche Möglichkeiten eröffnen oder Auflagen schaffen.
• Bei Landwirtschaftsland: keine Einzonung voraussetzenwichtigSeit der Revision des Raumplanungsgesetzes sind Neueinzonungen stark eingeschränkt. Darauf zu spekulieren ist riskant.

Der Punkt, an dem die Rechnung am häufigsten kippt.

• Erschliessungsstand klären: grob, fein, HauserschliessungwichtigEin nicht erschlossenes Grundstück ist deutlich weniger wert. Die Kosten trägt in der Regel die Grundeigentümerschaft.
• Anschlüsse prüfen: Wasser, Abwasser, Strom, KommunikationFehlende Anschlüsse bedeuten Kosten im fünfstelligen Bereich, bei abgelegenen Parzellen mehr.
• Erschliessungskosten und Anschlussgebühren bei der Gemeinde erfragenwichtigSie sind kantonal und kommunal unterschiedlich und gehören in die Kalkulation, bevor ein Preis genannt wird.
• Zufahrt rechtlich sichernwichtigFührt die Zufahrt über fremden Grund, braucht es ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht — eine Duldung genügt nicht.

• Grundbuchauszug mit allen Dienstbarkeiten prüfenwichtigNäherbaurechte, Leitungsrechte und Bauverbote können die Bebaubarkeit erheblich einschränken und gelten unabhängig vom Eigentümerwechsel.
• Baugrunduntersuchung erwägenBei schwierigem Untergrund können Fundation und Baugrubensicherung erhebliche Mehrkosten verursachen — die Untersuchung kostet einen Bruchteil davon.
• Altlastenkataster einsehenwichtigEin Eintrag bedeutet Untersuchungs- und allenfalls Sanierungspflicht. Die Kosten können den Landwert übersteigen.
• Topografie und Hanglage beurteilenHanglagen verteuern Aushub und Fundation, bieten aber oft bessere Aussicht — beides gehört in die Rechnung.
• Gewässerabstand und Naturgefahren prüfenGewässerabstände und Gefahrenkarten können die bebaubare Fläche reduzieren.
• Lärmbelastung und Immissionen abklärenÜberschreitungen der Grenzwerte können Auflagen für die Grundrissgestaltung oder den Fensterbau nach sich ziehen.

• Rückwärtsrechnung erstellenwichtigVom erzielbaren Verkaufserlös der geplanten Überbauung Baukosten, Honorare, Finanzierung und Marge abziehen — was bleibt, ist der tragbare Landpreis.
• Realisierbare Bruttogeschossfläche berechnenNicht die Grundstücksfläche bestimmt den Wert, sondern die verkaufbare Fläche, die darauf entsteht.
• Baukosten aktuell ansetzen, nicht mit alten WertenBaukosten haben sich in den letzten Jahren deutlich bewegt. Eine veraltete Annahme verfälscht die ganze Rechnung.
• Bewilligungsdauer realistisch einplanenDie Zeit bis zur rechtskräftigen Baubewilligung kostet Finanzierung und verschiebt den Mittelrückfluss.
• Alternative Baurecht prüfenStatt zu kaufen, kann ein Baurecht die Anfangsinvestition senken — dafür fällt ein laufender Baurechtszins an und das Land bleibt fremd.