Rechtliche Grundlage: Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft (ZGB Art. 602). Die Liegenschaft gehört allen gemeinsam – kein Erbe kann ohne Zustimmung der anderen über die Liegenschaft verfügen. Für den Verkauf braucht es die Unterschrift aller Erben. Eine einvernehmliche Lösung ist deshalb Voraussetzung.
Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft
Als Einstandswert gilt bei Erbschaft der Verkehrswert im Todeszeitpunkt des Erblassers, nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und diesem Einstandswert. Wertvermehrende Investitionen können abgezogen werden. Die Haltedauer des Erblassers wird üblicherweise angerechnet, was bei langen Halteperioden zu erheblichen Steuerrabatten führt.
Erbschaftssteuer und Handänderungssteuer
Die Erbschaftssteuer variiert stark nach Kanton und Verwandtschaftsgrad. Im Kanton Bern sind direkte Nachkommen (Kinder, Enkel) von der Erbschaftssteuer befreit. Für entferntere Erben können Steuern bis 15% anfallen. Die Handänderungssteuer bei der Eigentumsübertragung auf die Erben wird in den meisten Kantonen für Erbschaften erlassen.
Empfehlungen für einen geordneten Verkauf
Lassen Sie frühzeitig eine professionelle Bewertung erstellen – das schafft Klarheit und reduziert Konflikte. Beauftragen Sie einen Notar oder Anwalt mit der Erbteilung. Klären Sie steuerliche Fragen mit einem Treuhänder. Erst danach vermarkten. Wenn alle Erben zustimmen, läuft der Verkauf wie bei jedem anderen Objekt – mit dem einzigen Unterschied, dass alle Erben den Kaufvertrag unterzeichnen müssen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand August 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.