Erbfall mit Liegenschaft

Hier laufen Fristen. Entscheidungen über die Liegenschaft kommen später.

• Ausschlagungsfrist beachtenwichtigSie beträgt drei Monate ab Kenntnis des Todes. Wer sie verstreichen lässt, hat die Erbschaft angenommen — samt allfälliger Schulden.
• Bei unklarer Vermögenslage: öffentliches Inventar erwägenwichtigEs verschafft eine Übersicht über Aktiven und Passiven, bevor entschieden werden muss. Der Antrag ist innert der Ausschlagungsfrist zu stellen.
• Testament oder Erbvertrag suchen und einreichenwichtigLetztwillige Verfügungen müssen der zuständigen Behörde abgeliefert werden. Sie bestimmen, wer erbt und in welchem Verhältnis.
• Erbenbescheinigung beantragenwichtigOhne sie können Sie weder über Konten noch über die Liegenschaft verfügen. Grundbuchamt und Banken verlangen sie.
• Liegenschaft sichern: Versicherung, Heizung, PostEin leerstehendes Haus im Winter mit abgestellter Heizung kann erhebliche Frostschäden erleiden — und die Gebäudeversicherung muss über den Leerstand informiert sein.
• Laufende Verpflichtungen erfassenHypothekarzinsen, Nebenkosten, Versicherungen und Steuern laufen weiter. Wer zahlt, sollte vor der Fälligkeit geklärt sein.

• Grundbuchauszug beschaffenwichtigEr zeigt Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten. Bei Miteigentum oder Nutzniessung ändert sich die Ausgangslage grundlegend.
• Bestehende Hypotheken und deren Konditionen klärenSie gehen auf die Erbengemeinschaft über. Bei einer Festhypothek kann eine vorzeitige Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
• Dokumentierte Verkehrswertschätzung erstellen lassenwichtigSie schafft eine gemeinsame Ausgangslage für alle Erben. Ein Onlinewert oder der amtliche Wert taugen dafür nicht — der amtliche Wert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.
• Stichtag der Bewertung festlegenwichtigMassgebend ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Teilung, nicht der des Todes. Bei längeren Verfahren macht das einen Unterschied.
• Frühere Zuwendungen und Erbvorbezüge erfassenSie sind bei der Teilung auszugleichen. Wer zu Lebzeiten bereits Vermögen erhalten hat, muss sich das anrechnen lassen.
• Sanierungsstand und Unterhaltsrückstand dokumentierenBei älteren Liegenschaften bestimmt er den Wert massgeblich — und ist der häufigste Streitpunkt unter Erben.

Übernahme, Auszahlung oder Verkauf. Jeder Weg hat eigene Voraussetzungen.

• Interessenlage aller Erben klärenBevor über Zahlen gesprochen wird, sollte feststehen, wer die Liegenschaft überhaupt will. Das erspart Verhandlungen über Beträge, die niemand aufbringen kann.
• Bei Übernahme: Finanzierbarkeit prüfenwichtigWer übernimmt, muss die anderen auszahlen und die bestehende Hypothek tragen. Banken prüfen mit rund fünf Prozent kalkulatorischem Zins — häufig scheitert die Übernahme daran.
• Bei Verkauf: Grundstückgewinnsteuer berechnenwichtigSie fällt beim Verkauf durch die Erbengemeinschaft an. Massgebend ist die Besitzdauer des Erblassers, die auf die Erben übergeht.Kanton BernIm Kanton Bern sinkt die Steuer ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich, bis maximal 70 Prozent nach 35 Jahren. Bei langem Familienbesitz ist die Reduktion erheblich.
• Bei gemeinsamem Halten: schriftliche Regelung treffenWer Nutzung, Kosten, Unterhalt und Ausstiegsmöglichkeiten nicht regelt, verschiebt den Konflikt nur.
• Teilungsvertrag vom Notariat erstellen lassenwichtigDie Übertragung von Grundeigentum verlangt öffentliche Beurkundung. Eine formlose Einigung genügt nicht.
• Bei Uneinigkeit: Erbteilungsklage als letzte MöglichkeitSie führt meist zur Versteigerung — mit einem Erlös, der regelmässig unter dem Marktwert liegt. Fast jede Einigung ist besser.

• Erbschaftssteuer prüfenSie ist kantonal geregelt. Nachkommen und Ehegatten sind in vielen Kantonen befreit, entferntere Verwandte und Nichtverwandte nicht.Kanton BernIm Kanton Bern sind Nachkommen und Ehegatten von der Erbschaftssteuer befreit. Für weitere Erben gelten gestaffelte Sätze.
• Steuererklärung des Erblassers einreichenBis zum Todestag ist eine Schlusserklärung fällig. Die Frist ist kantonal geregelt.
• Grundbucheintrag nach der Teilung veranlassenBis zum Eintrag bleibt die Erbengemeinschaft im Grundbuch — mit allen Konsequenzen für Verfügungen.
• Versicherungen und Verträge auf den neuen Eigentümer umschreibenGebäudeversicherung, Haftpflicht und Versorgerverträge laufen sonst auf den Nachlass.