Kaufen oder mieten?

Ohne diese drei geht es nicht — unabhängig von allen anderen Überlegungen.

• Mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon 10 Prozentpunkte hartwichtigErsparnisse, Wertschriften, Säule 3a. Pensionskassengeld ersetzt die harte Quote nicht.
• Erwerbsnebenkosten zusätzlich verfügbarwichtigRund 3 bis 4 Prozent, die nicht über die Hypothek laufen. Bei 900’000 Franken also rund 19’000 Franken über die 180’000 hinaus.
• Tragbarkeit mit 5 Prozent kalkulatorischem ZinswichtigDie kalkulatorischen Wohnkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Daran scheitern die meisten Erstfinanzierungen.

• Lange geplante WohndauerwichtigAb etwa zehn Jahren amortisieren sich die Erwerbsnebenkosten und der Kauf rechnet sich in aller Regel.
• Stabile berufliche und familiäre SituationEin Verkauf unter Zeitdruck erzielt regelmässig weniger. Wer flexibel bleiben muss, zahlt für diese Flexibilität.
• Wunsch nach GestaltungsfreiheitUmbauen, streichen, Wände versetzen — als Eigentümerschaft entscheiden Sie selbst. Das ist ein realer Wert, auch wenn er in keiner Rechnung steht.
• Schutz vor Kündigung und MietzinserhöhungWer selbst bewohnt, kann nicht gekündigt werden. In angespannten Märkten ist das erheblich.
• Aufbau von Vermögen statt MieteDie Amortisation baut Eigenkapital auf. Zinsen sind dagegen — wie Miete — Aufwand ohne Vermögensbildung.

• Kurze oder ungewisse WohndauerwichtigUnter fünf Jahren rechnet sich ein Kauf wegen der Erwerbs- und Verkaufsnebenkosten selten — sie machen zusammen leicht sechs Prozent aus.
• Eigenkapital reicht knapp oder nichtwichtigWer sich verschulden muss, um die Eigenmittel aufzubringen, startet mit einem Risiko, das die Bank ohnehin nicht akzeptiert.
• Berufliche Flexibilität wichtigEin Stellenwechsel in eine andere Region ist mit Wohneigentum deutlich aufwendiger.
• Kein Interesse an Unterhalt und VerwaltungAls Eigentümerschaft tragen Sie Unterhalt, Reparaturen und bei Stockwerkeigentum die Gemeinschaft. Das ist Arbeit und Verantwortung.
• Kapital anders besser angelegtWer eine Alternativanlage mit besserer Rendite hat, sollte das gegenrechnen — Immobilienbesitz ist eine Kapitalbindung.

• Wohnkosten beim Kauf vollständig ansetzenwichtigHypothekarzins, Amortisation, ein Prozent Unterhalt, Nebenkosten und der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen — nicht nur der Zins.
• Steuerwirkung beidseitig berücksichtigenSchuldzinsen und Unterhalt sind abziehbar, der Eigenmietwert ist steuerbar. Netto ist der Unterschied kleiner als brutto.
• Opportunitätskosten des Eigenkapitals ansetzenDas gebundene Kapital könnte anders angelegt sein. Diese entgangene Rendite gehört in die Rechnung.
• Erwerbs- und Verkaufsnebenkosten auf die Wohndauer verteilenwichtigZusammen leicht sechs Prozent. Auf fünf Jahre verteilt sind das über ein Prozent pro Jahr — auf zwanzig Jahre kaum spürbar.
• Keine Wertsteigerung einrechnenwichtigSie ist möglich, aber nicht planbar. Eine Rechnung, die nur mit Wertsteigerung aufgeht, ist keine Rechnung, sondern eine Wette.