Kündigung prüfen

Alles andere hat Zeit — diese Frist nicht.

• Empfangsdatum festhaltenwichtigAb Empfang laufen dreissig Tage für eine Anfechtung oder ein Erstreckungsbegehren. Massgebend ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Schreiben.
• Anfechtungsfrist im Kalender eintragenwichtigDreissig Tage ab Empfang. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist — nach Ablauf ist auch eine missbräuchliche Kündigung gültig.
• Zuständige Schlichtungsbehörde ermittelnwichtigSie richtet sich nach dem Ort der Liegenschaft. Das Verfahren ist in Mietsachen kostenlos.
• Bei Unsicherheit vorsorglich anfechtenEine Anfechtung lässt sich zurückziehen, eine verpasste Frist nicht heilen. Bei Zweifeln ist die Anfechtung der sichere Weg.

• Bei Vermieterkündigung: amtliches Formular verwendetwichtigDie Kündigung durch die Vermieterschaft ist nur mit dem vom Kanton genehmigten Formular gültig. Fehlt es, ist die Kündigung nichtig.
• Bei Familienwohnung: separate Zustellung an beide EhegattenwichtigDie Kündigung muss beiden Ehegatten getrennt zugestellt werden. Fehlt eine Zustellung, ist sie nichtig.
• Absender und Unterschrift korrektBei mehreren Vermietern müssen alle kündigen oder eine Vollmacht vorliegen.
• Adressierung an alle MietendenBei mehreren Mietenden muss die Kündigung an alle gerichtet sein.

• Kündigungsfrist gemäss Vertrag oder Gesetz prüfenwichtigBei Wohnraum beträgt die gesetzliche Frist mindestens drei Monate; der Vertrag kann längere, nicht aber kürzere Fristen vorsehen.
• Kündigungstermin prüfenwichtigGekündigt werden kann auf die im Vertrag vereinbarten Termine oder auf die ortsüblichen. Eine Kündigung auf einen falschen Termin gilt auf den nächstmöglichen.Kanton BernIm Kanton Bern sind die ortsüblichen Termine traditionell Ende März, Ende Juni und Ende September — der Vertrag geht aber vor.
• Zugang rechtzeitig erfolgtwichtigMassgebend ist, wann die Kündigung beim Empfänger eintrifft, nicht wann sie abgeschickt wurde. Bei eingeschriebenen Sendungen gilt die Abholfrist.
• Bei befristeten Verträgen: keine Kündigung nötigSie enden mit Ablauf. Eine stillschweigende Fortsetzung kann sie aber in unbefristete umwandeln.

Eine formell korrekte Kündigung kann inhaltlich missbräuchlich sein.

• Begründung verlangen, wenn sie fehltwichtigDie Vermieterschaft muss die Kündigung auf Verlangen begründen. Eine Weigerung oder eine offensichtlich vorgeschobene Begründung ist ein Indiz für Missbräuchlichkeit.
• Prüfen, ob eine Rachekündigung vorliegtwichtigEine Kündigung, weil Mietende in guten Treuen Ansprüche geltend gemacht haben, ist anfechtbar. Es gilt zudem eine Sperrfrist nach abgeschlossenen Verfahren.
• Kündigung während laufender Verfahren prüfenNach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren besteht eine mehrjährige Sperrfrist für Kündigungen.
• Bei Eigenbedarf: Dringlichkeit hinterfragenEigenbedarf ist ein zulässiger Grund, muss aber tatsächlich bestehen. Ein bloss vorgeschobener Eigenbedarf ist missbräuchlich.
• Kündigung nach Handänderung prüfenwichtigKauf bricht Miete nicht. Eine neue Eigentümerschaft kann nur unter engen Voraussetzungen vorzeitig kündigen.

• Erstreckung statt Anfechtung erwägenwichtigWer die Kündigung akzeptiert, aber mehr Zeit braucht, kann eine Erstreckung verlangen — mit derselben Dreissig-Tage-Frist.
• Härtegründe zusammenstellenFamiliäre Situation, Gesundheit, Dauer des Mietverhältnisses, Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt und eigene Suchbemühungen.
• Suchbemühungen dokumentierenwichtigWer eine Erstreckung verlangt, muss belegen, dass er sich ernsthaft um Ersatz bemüht hat.
• Beides zusammen geltend machenAnfechtung und eventualiter Erstreckung lassen sich im selben Begehren stellen — das erhält beide Möglichkeiten.