Mietzinserhöhung prüfen

• Amtliches Formular verwendetwichtigEine Mietzinserhöhung ist nur mit dem vom Kanton genehmigten Formular gültig. Ein blosser Brief genügt nicht — die Erhöhung ist dann nichtig.
• Begründung auf dem Formular angegebenwichtigDie Erhöhung muss begründet sein. Eine fehlende oder nachgeschobene Begründung macht sie anfechtbar.
• Ankündigungsfrist eingehaltenwichtigDie Erhöhung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt sein und wirkt auf den nächsten Kündigungstermin.
• Anfechtungsfrist von 30 Tagen notierenwichtigAb Empfang. Wer sie verpasst, hat die Erhöhung akzeptiert — auch wenn sie unzulässig war.
• Bei Familienwohnung: Zustellung an beide EhegattenWie bei der Kündigung. Fehlt eine Zustellung, ist die Erhöhung nicht wirksam.

Jede hat eigene Grenzen und eigene Rechenwege.

• Anstieg des hypothekarischen ReferenzzinssatzeswichtigSteigt er, darf erhöht werden — aber nur, wenn frühere Senkungen weitergegeben wurden. Der Satz liegt seit dem 2. September 2025 unverändert bei 1.25 Prozent.
• TeuerungsausgleichHöchstens 40 Prozent der seit der letzten Anpassung aufgelaufenen Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.
• Gestiegene Unterhalts- und BetriebskostenNur allgemeine Kostensteigerungen, nicht einzelne Reparaturen. Sie müssen belegt sein.
• Wertvermehrende InvestitionenwichtigUmfassende Sanierungen dürfen anteilig überwälzt werden. Der werterhaltende Anteil zählt nicht — bei umfassenden Erneuerungen wird häufig pauschal ausgeschieden.
• Anpassung an die Orts- und QuartierüblichkeitMöglich, aber die Vermieterschaft muss vergleichbare Objekte nachweisen — in der Praxis anspruchsvoll.

• Jede Begründung einzeln nachrechnenwichtigEine Erhöhung mit mehreren Begründungen muss jede Position separat ausweisen. Ein Pauschalbetrag ohne Aufschlüsselung ist angreifbar.
• Frühere Referenzzinssenkungen prüfenwichtigWurden Senkungen nie weitergegeben, kann die Vermieterschaft eine spätere Erhöhung nicht voll geltend machen. Prüfen Sie die Historie seit Mietbeginn.
• Vorbehalte auf früheren Formularen beachtenEin früher angebrachter Vorbehalt erlaubt es, eine damals nicht ausgeschöpfte Erhöhung später nachzuholen.
• Mietrechtliche Renditegrenze prüfenwichtigBei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent liegt die zulässige Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital bei maximal 3.25 Prozent nach Artikel 269a OR.
• Bei Zweifeln Berechnung verlangenDie Vermieterschaft muss die Erhöhung auf Verlangen im Detail erläutern.

• Bei Unklarheit vorsorglich anfechtenwichtigDie Anfechtung lässt sich zurückziehen, die Frist nicht wiederherstellen.
• Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde einreichenwichtigSchriftlich, innert dreissig Tagen, bei der Behörde am Ort der Liegenschaft. Das Verfahren ist kostenlos.
• Erhöhten Mietzins zunächst unter Vorbehalt zahlenwichtigWer nicht zahlt, riskiert eine Zahlungsverzugskündigung. Die Zahlung unter Vorbehalt schützt vor beidem.
• Gegenantrag auf Herabsetzung erwägenIst der bisherige Mietzins seinerseits überhöht — etwa weil Referenzzinssenkungen nie weitergegeben wurden — kann im selben Verfahren eine Senkung verlangt werden.