Nebenkostenabrechnung prüfen

Der entscheidende erste Schritt — und der am häufigsten übersprungene.

• Mietvertrag auf die Nebenkostenklausel prüfenwichtigÜberwälzbar ist nur, was ausdrücklich und einzeln als Nebenkosten vereinbart wurde. Eine pauschale Klausel wie «Nebenkosten gemäss Abrechnung» genügt nicht.
• Jede Position mit dem Vertrag abgleichenwichtigErscheint eine Position in der Abrechnung, die nicht im Vertrag steht, ist sie nicht geschuldet — unabhängig davon, ob sie tatsächlich angefallen ist.
• Akonto oder Pauschale unterscheidenwichtigBei Akontozahlungen wird jährlich abgerechnet, bei einer Pauschale nicht. Eine Nachforderung auf eine Pauschale ist unzulässig.

• Heizung und WarmwasserBrennstoff, Betrieb, Wartung und Verbrauchserfassung — sofern im Vertrag vereinbart.
• Wasser und AbwasserVerbrauchsgebühren, sofern vereinbart.
• Kehricht und EntsorgungGrundgebühren und Abfuhrkosten.
• Hauswartung, sofern vereinbartNur der Aufwand für den laufenden Betrieb — nicht Reparaturen oder Erneuerungen.
• Betriebskosten für Lift, Waschküche und GemeinschaftsanlagenStrom, Wartung und Betrieb, nicht aber die Erneuerung der Anlagen.
• Verwaltungsaufwand für die NebenkostenabrechnungEin angemessener Betrag ist zulässig, sofern vereinbart.

Diese Positionen tauchen regelmässig zu Unrecht auf.

• Reparaturen und InstandhaltungwichtigSie gehören zur Erhaltungspflicht der Vermieterschaft und sind mit dem Mietzins abgegolten.
• Erneuerungen und wertvermehrende InvestitionenwichtigSie können allenfalls über eine Mietzinserhöhung überwälzt werden, nicht über die Nebenkosten.
• Gebäudeversicherung und LiegenschaftssteuernwichtigSie treffen die Eigentümerschaft und sind grundsätzlich nicht überwälzbar.
• Allgemeine Verwaltungskosten der LiegenschaftNur der Aufwand für die Nebenkostenabrechnung selbst ist überwälzbar, nicht die Bewirtschaftung insgesamt.
• Rückstellungen für künftige ErneuerungenSie sind Sache der Eigentümerschaft.

• Verteilschlüssel prüfenEr muss sachgerecht und über die Jahre gleichbleibend sein. Ein Wechsel ohne Grund ist erklärungsbedürftig.
• Verbrauchszähler mit eigenen Ablesungen abgleichenDeshalb gehören Zählerstände bei Ein- und Auszug ins Protokoll.
• Mit dem Vorjahr vergleichenwichtigErhebliche Abweichungen ohne erkennbaren Grund sind der Anlass, genauer hinzusehen.
• Abrechnungsperiode und anteilige Erfassung prüfenBei Ein- oder Auszug während der Periode ist pro rata abzurechnen.
• Leerstandsanteile prüfenwichtigKosten für leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf die übrigen Mietenden verteilt werden.

• Belegeinsicht schriftlich verlangenwichtigSie haben Anspruch darauf, sämtliche Belege einzusehen. Die Vermieterschaft muss sie zur Verfügung stellen.
• Bei Einsicht Kopien oder Fotos machenFür die spätere Prüfung und als Grundlage einer allfälligen Beanstandung.
• Beanstandung schriftlich und begründetwichtigNennen Sie die konkrete Position und den Grund. Eine pauschale Bestreitung führt selten weiter.
• Bei Uneinigkeit die Schlichtungsbehörde anrufenDas Verfahren ist in Mietsachen kostenlos und niederschwellig.
• Unbestrittenen Teil zahlenwichtigWer die gesamte Nachforderung zurückbehält, riskiert eine Zahlungsverzugskündigung. Zahlen Sie das Unbestrittene und behalten Sie nur den strittigen Teil zurück.