Grundstückgewinnsteuer Kanton Bern

Nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn.

• Bemessungsgrundlage ist der Verkaufserlös abzüglich der AnlagekostenwichtigAnlagekosten sind der seinerzeitige Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen plus die mit dem Erwerb und Verkauf verbundenen Kosten.
• Die Steuer trägt die VerkäuferschaftAnders als die Handänderungssteuer, die üblicherweise von der Käuferschaft getragen wird.
• Sie fällt unabhängig vom Einkommen anEs handelt sich um eine Objektsteuer mit eigenem Tarif, nicht um einen Zuschlag zur Einkommenssteuer.
• Ein Verlust führt zu keiner SteuerWer unter den Anlagekosten verkauft, zahlt nichts — kann den Verlust aber in der Regel auch nicht mit anderen Einkünften verrechnen.

Der stärkste berechenbare Hebel im ganzen Verkaufsprozess.

• Ab dem fünften Besitzjahr sinkt die Steuer um 2 Prozent pro JahrwichtigDie Reduktion läuft bis maximal 70 Prozent nach 35 Besitzjahren. Danach bringt längeres Halten steuerlich nichts mehr.Kanton BernDiese Regelung ist die grosszügigste der Schweiz. In anderen Kantonen fällt die Reduktion deutlich geringer aus oder greift später.
• Massgebend ist das Datum des GrundbucheintragswichtigNicht das Datum des Kaufvertrags und nicht der Antrittstermin. Wer die Frist knapp verfehlt, verliert eine volle Reduktionsstufe.
• Bei kurzer Haltedauer greifen ZuschlägeWer innert weniger Jahre wieder verkauft, zahlt einen Aufschlag — die Regelung soll Spekulation dämpfen.
• Bei geerbten Liegenschaften geht die Besitzdauer des Erblassers überwichtigDas ist bei langem Familienbesitz ein erheblicher Vorteil und wird von Erben regelmässig übersehen.

Jeder belegte Franken senkt die Bemessungsgrundlage.

• Der seinerzeitige KaufpreiswichtigAus dem damaligen Kaufvertrag. Fehlt er, wird der Gewinn geschätzt — selten zugunsten der Verkäuferschaft.
• Wertvermehrende InvestitionenwichtigEin Dachausbau, ein Anbau, eine deutlich höherwertige Küche. Nur mit Rechnungen und Zahlungsnachweisen anrechenbar — über die gesamte Besitzdauer.
• Nicht anrechenbar: werterhaltender UnterhaltDer Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige ist laufend vom Einkommen abziehbar, erhöht aber die Anlagekosten nicht.
• Maklerhonorar und InseratekostenDie mit dem Verkauf verbundenen Kosten sind abziehbar, sofern belegt.
• Notariats- und Grundbuchgebühren beider TransaktionenSowohl beim damaligen Erwerb als auch beim jetzigen Verkauf, soweit von Ihnen getragen.
• Handänderungssteuer beim seinerzeitigen ErwerbSie zählt zu den Erwerbskosten und damit zu den Anlagekosten.

Die Steuer entfällt nicht, sie wird verschoben.

• Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem WohneigentumwichtigWer den Erlös innert angemessener Frist in ein neues, dauernd selbstbewohntes Eigenheim investiert, erhält einen Aufschub. Wird nur ein Teil reinvestiert, wird auch nur dieser Teil aufgeschoben.
• Erbgang, Erbteilung und ErbvorbezugDer Übergang selbst löst keine Steuer aus; sie wird aufgeschoben bis zum späteren Verkauf durch die Erben.
• Übertragung zwischen EhegattenIm Rahmen des Güterrechts, bei Scheidung oder zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge — in der Regel mit Aufschub.
• Aufschub bedeutet nicht ErlasswichtigBeim späteren Verkauf ohne neuen Aufschubtatbestand wird nachgeholt, was aufgeschoben wurde. Die ursprüngliche Besitzdauer läuft dabei weiter.

• Belege getrennt nach werterhaltend und wertvermehrend ablegenwichtigVon Anfang an, nicht rückwirkend. Wer die Ablage über zwanzig Jahre führt, spart beim Verkauf regelmässig einen fünfstelligen Betrag.
• Fehlende Belege bei Handwerkern anfragenBuchhaltungen werden häufig zehn Jahre aufbewahrt. Eine Anfrage lohnt sich, bevor man Investitionen abschreibt.
• Vor der Vermarktung die nächste Reduktionsstufe prüfenwichtigBei einem Gewinn von 300’000 Franken bedeutet eine Stufe 6’000 Franken. Wenige Monate Geduld können sich rechnen.
• Steuererklärung mit vollständigen Belegen einreichenWas nicht belegt ist, wird nicht anerkannt. Die Frist nach dem Verkauf ist kurz.