Die neue Regel in einem Satz
Ab dem 1. Januar 2029 sind private Schuldzinsen nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Die Fachsprache nennt das die quotal-restriktive Methode. Sie ersetzt die heutige Regel, nach der Schuldzinsen bis zur Höhe des Vermögensertrags zuzüglich 50'000 Franken abziehbar sind. Die Änderung betrifft alle privaten Schuldzinsen, nicht nur Hypotheken.
Rechenbeispiel mit Eigenheim und Mietwohnung
Annahme: Eigenheim mit Steuerwert 800'000 Franken, vermietete Eigentumswohnung mit Steuerwert 400'000 Franken, Wertschriften 200'000 Franken. Gesamtvermögen 1.4 Millionen Franken, davon 28.6 Prozent vermietete Liegenschaften. Die gesamten Schuldzinsen betragen 15'000 Franken. Abziehbar sind ab 2029 rund 4'290 Franken — unabhängig davon, dass vielleicht ein Grossteil der Schuld auf der Mietwohnung lastet. Der Mietertrag bleibt vollständig steuerbar. Wer bisher mit dem vollen Abzug gerechnet hat, sieht seine Nettorendite sinken.
Wer kaum betroffen ist
Besteht das Vermögen überwiegend aus vermieteten Liegenschaften, nähert sich die Quote 100 Prozent, und der Abzug bleibt fast vollständig. Das betrifft typischerweise Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die selbst zur Miete wohnen oder deren Eigenheim im Verhältnis klein ist. Stark betroffen sind dagegen Privatpersonen mit einem hoch bewerteten Eigenheim, grösserem Wertschriftenvermögen und einer einzelnen vermieteten Wohnung. Bei ihnen kann der abziehbare Anteil auf einen Bruchteil sinken.
Was unverändert bleibt
Bei vermieteten Objekten bleiben die Mieterträge steuerbar und die Liegenschaftskosten abziehbar: Unterhalt, Verwaltung, Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten. Auch die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf und die Vermögenssteuer ändern sich nicht. Für Renditeliegenschaften bleibt damit die bekannte Ertragsrechnung bestehen — mit Ausnahme des Schuldzinsabzugs, der künftig nicht mehr frei, sondern anteilig wirkt.
Konsequenzen für die Bewertung von Renditeobjekten
Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses nach dem Ertragswertverfahren ändert sich zunächst wenig: Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltigen Nettoertrag und dem Kapitalisierungssatz, nicht aus der Steuersituation des Eigentümers. Die Nettorendite nach Steuern hängt aber künftig stärker von der Vermögensstruktur des Käufers ab. Private Käufer mit grossem übrigem Vermögen werden etwas zurückhaltender kalkulieren; für Käufer mit überwiegend Liegenschaftsvermögen und für juristische Personen ändert sich wenig. Wir berücksichtigen das bei der Einschätzung der Käuferschaft.
Was Sie vor 2029 prüfen sollten
Stellen Sie Ihre Vermögensstruktur auf: Steuerwerte aller Liegenschaften, übrige Vermögenswerte, sämtliche Schulden und deren Zinsen. Rechnen Sie die Quote für 2029. Prüfen Sie dann, ob eine Amortisation auf dem Eigenheim, eine Umschichtung von Wertschriften oder eine andere Haltestruktur sinnvoll ist. Solche Entscheide haben Nebenwirkungen — Liquidität, Grundstückgewinnsteuer, Vorsorge — und gehören in eine Gesamtbetrachtung mit der Steuerberatung. Die Ausführungsbestimmungen werden derzeit erarbeitet; einzelne Auslegungsfragen sind offen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.