— Eigenmietwert-Rechner
Spare ich ab 2029 Steuern?
Berechnen Sie, wie sich die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 auf Ihre Steuern auswirkt — mit Schuldzinsen, Unterhalt und Ersterwerberabzug. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Schuldzinsen / Jahr
CHF 10'800
Unterhaltsabzug bis 2028
CHF 4'400
Netto steuerbar bis 2028
Eigenmietwert − Zinsen − Unterhalt
CHF 6'800
Netto steuerbar ab 2029
kein Eigenmietwert, keine Abzüge
CHF -0
— Steuerwirkung ab 2029
− CHF 2'040
Geschätzte jährliche Steuerentlastung gegenüber dem bisherigen Recht.
Vereinfachte Schätzung mit Ihrem Grenzsteuersatz. Nicht abgebildet: die Schuldzinslimite bis 2028 (Vermögensertrag plus CHF 50'000), der anteilige Schuldzinsabzug bei vermieteten Liegenschaften ab 2029, kantonale Energieabzüge sowie der abweichende Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer. Ausführungsbestimmungen zum Systemwechsel stehen teilweise noch aus. Keine Steuerberatung.
— Zum Weiterlesen
Was sich 2029 ändert
Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung entfallen per 1. Januar 2029 der Eigenmietwert, der Unterhaltsabzug und — ausser beim befristeten Ersterwerberabzug — der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Eigentum. Ob Sie dadurch mehr oder weniger Steuern zahlen, hängt davon ab, ob Ihre heutigen Abzüge den Eigenmietwert über- oder unterschreiten. Der Rechner macht diesen Vergleich für Ihre Zahlen sichtbar.
Wer typischerweise profitiert
Eigentümer mit tiefer Hypothek und geringem Unterhalt: Ihr Eigenmietwert ist heute deutlich höher als die Abzüge, sie versteuern also netto ein fiktives Einkommen. Ab 2029 fällt es weg. Das betrifft häufig Pensionierte, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben. Bei einem Eigenmietwert von 24'000 Franken, einer Hypothek von 150'000 Franken zu 1.8 Prozent und der Pauschale von 20 Prozent beträgt das netto steuerbare Einkommen heute rund 16'500 Franken; bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent entspricht das gut 4'000 Franken Steuern pro Jahr.
Wer typischerweise mehr zahlt
Hoch belehnte Eigentümer, besonders bei steigenden Zinsen, und Eigentümer mit hohen Unterhaltskosten in den Jahren grösserer Sanierungen. Bei ihnen übersteigen die Abzüge heute den Eigenmietwert. Ersterwerbende werden durch den Ersterwerberabzug während zehn Jahren teilweise entlastet: maximal 10'000 Franken für Ehepaare und 5'000 Franken für Alleinstehende im ersten Jahr, jährlich um 10 Prozent des Höchstbetrags sinkend.
Was Sie mit dem Ergebnis tun können
Zeigt der Rechner eine Mehrbelastung, lohnt sich ein Blick auf die Amortisation: Ab 2029 kostet eine Rückzahlung keinen Steuervorteil mehr, sondern spart die Zinsen vollständig. Stehen werterhaltende Arbeiten an, sind sie bis Ende 2028 noch abziehbar. Zeigt der Rechner eine Entlastung, ändert sich für Sie vor allem, dass Unterhalt ab 2029 nicht mehr steuerlich gestützt wird — planen Sie grössere Arbeiten entsprechend.
Grundlagen und Grenzen dieser Berechnung
Dieser Rechner arbeitet mit den aktuell geltenden Schweizer Rahmenwerten: einem SNB-Leitzins von 0.0 % (bestätigt am 18. Juni 2026), einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 %, zehnjährigen Festhypotheken ab rund 1.5 % (Richtzinsen um 1.8 %) sowie den Steuersätzen des Kantons Bern — Handänderungssteuer 1.8 % und Grundstückgewinnsteuer mit Besitzdauer-Reduktion von 2 % pro Jahr ab dem fünften Jahr bis maximal 70 %. Das Ergebnis ist eine Indikation, keine Zusage: Banken beurteilen Bonität, Objektqualität und Belehnung individuell, und die Steuerverwaltung wendet einen progressiven Tarif auf den Einzelfall an.
Steuern und Nebenkosten im Kanton Bern
Wer im Kanton Bern kauft oder verkauft, sollte drei Grössen einrechnen. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen; zusammen mit Notariats- und Grundbuchgebühren ergeben sich Erwerbsnebenkosten von rund 3 bis 4 %, die aus Eigenmitteln zu finanzieren sind und nicht über die Hypothek laufen. Auf Verkäuferseite fällt die Grundstückgewinnsteuer an, die ab dem fünften Besitzjahr um 2 % pro Jahr sinkt, bis maximal 70 % nach 35 Jahren — die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz. Abzugsfähig sind wertvermehrende Investitionen sowie Makler-, Notariats- und Inseratekosten, nicht aber werterhaltende Reparaturen.
Wer hinter diesen Rechnern steht
Die Rechenlogik und die hinterlegten Rahmenwerte verantwortet Sajeevan Satkunam, eidgenössisch diplomierter Immobilienbewerter mit fünfzehn Jahren Erfahrung im Raum Bern und Co-Geschäftsführer der Immero AG. Für Finanzierungsfragen zeichnet Sayan Satkunam verantwortlich, Co-Geschäftsführer mit Studienhintergrund in Banking & Finance. Wir aktualisieren die Rahmenwerte zentral, sobald sich Leitzins, Referenzzinssatz oder kantonale Steuersätze ändern — alle Rechner folgen dann automatisch derselben Datenbasis.
Vom Richtwert zur belastbaren Zahl
Ein Rechner ersetzt keine Einschätzung des konkreten Objekts. Ob eine Wohnung in der Stadt Bern über 10'200 CHF/m² erzielt oder ein Haus in einer ländlicheren Gemeinde des Kiesentals deutlich darunter liegt, entscheidet die Mikrolage — und die kennt kein Formular. Wir prüfen Ihre Ausgangslage deshalb persönlich: lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen aus Bern-Mittelland und mit offengelegter Herleitung. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, betreut direkt durch die Geschäftsführung.
— Häufige Fragen
Zum Eigenmietwert-Rechner.
— Bern-Mittelland
Zahlen persönlich prüfen lassen
Der Rechner gibt eine Grössenordnung. Für Ihr konkretes Objekt prüfen wir die Zahlen persönlich — lagegenau, mit realen Vergleichstransaktionen und offengelegter Herleitung. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos & unverbindlich · Antwort innert 24 h
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