Vor dem Verkauf sanieren oder nicht?

Diese Fragen entscheiden, ob eine Sanierung überhaupt zur Diskussion steht.

• Verkaufshorizont festlegenwichtigBei einem Verkauf innert zwölf Monaten ist eine grosse Sanierung zeitlich kaum sinnvoll umzusetzen. Bei drei bis fünf Jahren sieht die Rechnung anders aus, weil Sie die Investition selbst noch nutzen.
• Zustand der Hauptbauteile erfassenHeizung, Dach, Fenster, Fassade, Küche und Bäder mit Baujahr und Zustand. Erst diese Liste zeigt, wo ein Käufer Investitionsbedarf einrechnet.
• Defekte von Abnützung unterscheidenwichtigEin Defekt — undichtes Dach, ausgefallene Heizung — muss offengelegt werden und drückt den Preis überproportional. Abnützung wird dagegen eingepreist. Defekte zu beheben lohnt sich fast immer.
• Heizungsart prüfenwichtigElektroheizungen müssen im Kanton Bern bis Ende 2031 ersetzt werden; Käufer rechnen den Ersatz voll ein. Ein fossiler Ersatz ist nur unter Auflagen möglich.Kanton BernDer Wärmeerzeugerersatz ist meldepflichtig. Ein fossiler Ersatz setzt eine gute Gebäudehülle, etwa GEAK-Gesamtenergieeffizienz D, oder eine Standardlösung voraus.
• Zielgruppe der Käufer einschätzenFamilien mit Budgetgrenze bevorzugen bezugsbereite Objekte, Handwerker und Investoren kaufen gezielt Sanierungsobjekte mit Abschlag. Wer die Zielgruppe kennt, weiss, welcher Zustand verlangt wird.

• Kleine Reparaturen erledigenTropfende Hähne, klemmende Türen, defekte Storen und Lichtschalter prägen den Eindruck bei der Besichtigung stärker als ihr Wert. Sie kosten wenig und verhindern, dass ein Käufer auf vernachlässigten Unterhalt schliesst.
• Räumen und reinigenEin leeres, sauberes Haus wirkt grösser und lässt Käufern Raum für eigene Vorstellungen. Das ist die günstigste Massnahme mit der grössten Wirkung.
• GEAK erstellen lassenEr belegt den energetischen Zustand und verhindert, dass Käufer vorsichtshalber hohe Sanierungskosten einrechnen. Bei Sanierungsbedarf zeigt ein GEAK Plus den konkreten Weg mit Kosten.
• Offerte für den Heizungsersatz einholenwichtigEine belastbare Zahl samt Förderabklärung ersetzt die Befürchtung des Käufers durch einen belegten Betrag. Das begrenzt den Abschlag in der Verhandlung.
• Unterlagen vollständig zusammenstellenServicenachweise, Tankrevision, Pläne, Baubewilligungen, Rechnungen früherer Sanierungen. Fehlende Unterlagen werden als Risiko eingepreist.

• Neue Küche oder neues Bad nur für den VerkaufGeschmack ist individuell. Ein Käufer, der die Küche ohnehin ersetzen will, bezahlt Ihre neue nicht. Zudem ist ein halbes Jahr Bauzeit vor dem Verkauf ein Risiko.
• Heizungsersatz bei laufender AnlageSolange die Heizung funktioniert und nicht ersatzpflichtig ist, honorieren Käufer einen Ersatz selten zum Kostenpreis. Eine Offerte im Dossier erfüllt denselben Zweck günstiger.
• Umfassende Fassaden- und Dachsanierung kurz vor VerkaufHoher Aufwand, lange Planungs- und Bauzeit, Förderung nur mit Zusicherung vor Baubeginn. Lohnt sich vor allem, wenn Sie noch einige Jahre selbst im Haus wohnen.

• Steuerwirkung bis Ende 2028 prüfenwichtigWerterhaltende Arbeiten am selbstbewohnten Eigentum sind bis Ende 2028 vom Einkommen abziehbar, ab 2029 nicht mehr. Wer ohnehin sanieren muss und noch einige Jahre im Haus bleibt, profitiert vom Vorziehen.
• Wertvermehrende Anteile für die Grundstückgewinnsteuer belegenSie mindern beim Verkauf den steuerbaren Gewinn — auch nach 2029. Rechnungen und Zahlungsbelege aufbewahren.Kanton BernIm Kanton Bern sinkt die Grundstückgewinnsteuer zusätzlich ab dem fünften Besitzjahr um 2 Prozent jährlich, bis maximal 70 Prozent nach 35 Jahren.
• Förderung vor Baubeginn beantragenwichtigDas kantonale Förderprogramm zahlt nur, wenn das Gesuch vollständig vor Baubeginn eingereicht und zugesichert wurde. Wer zuerst bestellt, verliert den Anspruch.