Die Ausgangslage
Ein Pflegeheimplatz kostet in der Schweiz häufig 8'000 Franken und mehr pro Monat, je nach Pflegestufe und Heim. Einen Teil tragen Krankenversicherung und Kanton, den Rest — Hotellerie, Betreuung, Eigenanteil Pflege — die Bewohnerin oder der Bewohner selbst. Reichen Rente und Vermögen nicht, springen Ergänzungsleistungen ein. Das Haus wird in dieser Situation zur zentralen Frage: Es ist oft der grösste Vermögenswert, bringt aber kein Einkommen, solange es leer steht.
Variante 1: Halten
Das Haus leer zu halten, ist die emotional einfachste Lösung und manchmal sinnvoll, etwa wenn eine Rückkehr möglich scheint oder ein Kind es übernehmen will. Wirtschaftlich ist sie meist die teuerste. Hypothekarzinsen, Versicherung, Heizung und Unterhalt laufen weiter, ohne dass Einnahmen dagegenstehen. Ein leerstehendes Haus braucht regelmässige Kontrollgänge, eine Heizung, die im Winter Frostschäden verhindert, und eine Meldung an die Gebäudeversicherung. Bei Ergänzungsleistungen wird die Liegenschaft, die nicht mehr selbst bewohnt wird, als Vermögen angerechnet.
Variante 2: Vermieten
Vermieten bringt Einnahmen, welche die Heimkosten mitfinanzieren. Das Haus bleibt im Eigentum und in der Familie. Der Preis ist der Aufwand: Mieterwahl, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Unterhalt — entweder durch Angehörige oder durch eine Verwaltung, die rund 4 bis 6 Prozent des Mietertrags kostet. Ein älteres Haus braucht oft Investitionen, bevor es vermietbar ist. Steuerlich wird der Mietertrag als Einkommen versteuert, Unterhalt und Verwaltung sind abziehbar, auch nach 2029.
Variante 3: Verkaufen
Ein Verkauf wandelt das Haus in liquides Vermögen um, das die Heimkosten auf Jahre decken kann. Dafür fällt die Grundstückgewinnsteuer an, im Kanton Bern bei langer Besitzdauer mit einer Reduktion von bis zu 70 Prozent. Für die Ergänzungsleistungen ist der Erlös gewöhnliches Vermögen: Liegt es über der Schwelle von 100'000 Franken, entfällt der Anspruch, bis das Vermögen darunter gesunken ist. Wichtig: Wird das Haus deutlich unter dem Verkehrswert verkauft, etwa an Angehörige, gilt die Differenz als Vermögensverzicht und wird weiter angerechnet.
Wenn ein Ehepartner im Haus bleibt
Lebt ein Ehegatte im Heim und der andere weiterhin in der Liegenschaft, gilt bei den Ergänzungsleistungen ein erhöhter Freibetrag von 300'000 Franken auf dem Liegenschaftswert. Zudem ist die Liegenschaft für den zu Hause lebenden Partner weiterhin selbstbewohnt. In dieser Konstellation ist ein Verkauf meist weder nötig noch sinnvoll. Wichtiger ist, die Hypothek und die laufenden Kosten so zu organisieren, dass der zu Hause lebende Partner sie allein tragen kann.
Wer entscheidet, wenn die Urteilsfähigkeit fehlt
Kann die betroffene Person nicht mehr selbst entscheiden, handelt die im Vorsorgeauftrag bestimmte Person. Fehlt ein Vorsorgeauftrag, setzt die KESB eine Beistandschaft ein. Für den Verkauf eines Grundstücks durch einen Beistand braucht es die Zustimmung der KESB, die insbesondere prüft, ob der Preis angemessen ist. Eine dokumentierte Verkehrswertschätzung ist dafür die übliche Grundlage. Wer diese Situation vermeiden will, errichtet frühzeitig einen Vorsorgeauftrag und regelt darin ausdrücklich die Verwaltung und allenfalls den Verkauf der Liegenschaft.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.