Warum der Wechsel meist früher kommt als geplant
Das Haus ist für zwei Personen zu gross, der Garten wird zur Last, die Treppe zum Hindernis. Viele Eigentümer schieben den Entscheid auf, bis eine gesundheitliche Veränderung ihn erzwingt — und müssen dann unter Zeitdruck verkaufen. Wer den Wechsel zwischen 65 und 75 aktiv angeht, entscheidet selbst über Zeitpunkt, Preis und neue Wohnsituation. Zudem ist eine neue Hypothek oder die Übertragung der bestehenden vor dem 75. Altersjahr in der Regel einfacher zu erhalten.
Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen
Wer zuerst verkauft, kennt seinen Nettoerlös und kauft mit gesichertem Budget. Der Preis dafür ist eine mögliche Übergangslösung, wenn die neue Wohnung noch nicht frei ist; ein späterer Antrittstermin im Kaufvertrag entschärft das oft. Wer zuerst kauft, sichert sich die Wunschwohnung, braucht aber eine Überbrückungsfinanzierung, bis das Haus verkauft ist. Banken gewähren sie, wenn der Wert des Hauses realistisch belegt ist. In einem Markt mit knappem Angebot an altersgerechten Wohnungen, wie er in Bern-Mittelland besteht, ist Zuerst-kaufen häufig die Variante mit weniger Stress.
Grundstückgewinnsteuer aufschieben: die Ersatzbeschaffung
Wer selbstbewohntes Wohneigentum verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in selbstbewohntes Ersatzeigentum in der Schweiz investiert, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Aufgeschoben wird sie im Umfang, in dem der Erlös reinvestiert wird. Kostet die Wohnung weniger als der Verkaufserlös, wird auf der Differenz sofort Steuer fällig. Beim späteren Verkauf der Wohnung wird der aufgeschobene Gewinn dann mitbesteuert. Im Kanton Bern mit seiner Besitzdauer-Reduktion von bis zu 70 Prozent nach 35 Jahren ist die Steuer bei langjährigem Besitz oft ohnehin moderat. Die Frist sollte vorab mit der Steuerverwaltung geklärt werden.
Die neue Wohnung richtig prüfen
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einer Gemeinschaft. Prüfen Sie Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Stand des Erneuerungsfonds und anstehende Sanierungen. Eine Fassaden- oder Dachsanierung in zehn Jahren kann eine Sonderumlage bedeuten, die im Ruhestand schwer zu stemmen ist. Achten Sie zudem auf Barrierefreiheit: schwellenloser Zugang, Lift bis in die Tiefgarage, bodenebene Dusche, breite Türen. Nachrüsten ist in Stockwerkeigentum oft nur mit Zustimmung der Gemeinschaft möglich.
Die Finanzierung im Ruhestand
Eine bestehende Hypothek lässt sich oft auf das neue Objekt übertragen. Das vermeidet bei laufenden Festhypotheken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank prüft dabei die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen. Ist die neue Wohnung deutlich günstiger als das Haus, kann die Hypothek häufig reduziert oder ganz abgelöst werden. Ab 2029 ist eine Amortisation für Selbstnutzer steuerlich neutral, weil Eigenmietwert und Schuldzinsabzug entfallen. Das erleichtert den Entscheid, den Verkaufserlös zur Entschuldung einzusetzen.
Das Haus verkaufen, ohne unter Druck zu geraten
Ein Einfamilienhaus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren wird oft mit Sanierungsbedarf verkauft. Käufer rechnen Heizungsersatz, Dämmung und Küche mit ein. Ein realistischer Ansatzpreis auf Basis einer Bewertung, die den Zustand offen einpreist, führt schneller und meist zu einem besseren Ergebnis als ein ambitionierter Preis, der später gesenkt werden muss. Vorab lohnt sich die Frage, welche Arbeiten sich vor dem Verkauf rechnen. In den meisten Fällen sind es kleine Massnahmen — Räumung, Reparaturen, Unterlagen — und nicht die grosse Sanierung.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Verkaufen in einem Nachfragemarkt
In weiten Teilen von Bern-Mittelland übersteigt die Nachfrage das Angebot — für Verkäuferinnen und Verkäufer ein günstiges Umfeld, das aber zu einem verbreiteten Fehler verleitet: einem überhöhten Ansatzpreis. Bleibt ein Objekt zu lange am Markt, gilt es rasch als Ladenhüter und wird am Ende unter Wert verkauft. Wirtschaftlich relevant ist zudem die Grundstückgewinnsteuer, die mit der Besitzdauer sinkt, sowie die Frage, ob offen oder diskret über ein Off-Market-Netzwerk vermarktet wird.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.