— immero.ch Marktreport · Ausgabe Q3 2026
Marktreport Q3 2026: Immobilienmarkt Bern-Mittelland
Im dritten Quartal 2026 blieb der Immobilienmarkt in Bern-Mittelland stabil mit moderatem Preiswachstum: Im Kanton Bern stiegen die Preise für Wohnungen über zwölf Monate um rund 2.9 Prozent, für Häuser um 2.8 Prozent. Der SNB-Leitzins liegt bei 0.0 Prozent, der Referenzzinssatz unverändert bei 1.25 Prozent. Prägend für die kommenden Jahre ist der Systemwechsel beim Eigenmietwert per 2029.
- SNB-Leitzins
- 0.00 %
- SNB (geldpolitische Lagebeurteilung) · 18.06.2026
- Referenzzinssatz
- 1.25 %
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) · gültig seit 02.09.2025, unverändert ab 02.06.2026
- Wohnungen Kanton Bern, 12 Monate
- +2.9 %
- RealAdvisor · 12 Monate bis Aug. 2026
- Häuser Kanton Bern, 12 Monate
- +2.8 %
- RealAdvisor · 12 Monate bis Aug. 2026
Preise: moderates Wachstum, grosse Spannweite
Die Preise für Wohneigentum im Kanton Bern sind über die letzten zwölf Monate bis August 2026 um rund 2.9 Prozent bei Wohnungen und 2.8 Prozent bei Häusern gestiegen (RealAdvisor). Innerhalb von Bern-Mittelland bleibt die Spannweite gross: In Zentrumslagen der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen über 10’200 Franken pro Quadratmeter gehandelt, in Köniz um 7’900 Franken, in den ländlicheren Gemeinden des Aaretals und Gürbetals deutlich darunter. Die Tabelle unten zeigt die Kennzahlen aller Gemeinden, die wir beobachten, jeweils mit Konfidenz.
Zinsen: tief und stabil
Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins bei ihrer Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026 bei 0.0 Prozent belassen. Zehnjährige Festhypotheken sind zu Top-Konditionen ab rund 1.5 Prozent erhältlich, publizierte Richtzinsen liegen um 1.8 Prozent. Der hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhältnisse bleibt bei 1.25 Prozent. Für Käufer bleibt damit nicht der Zins, sondern die Tragbarkeitsrechnung mit rund 5 Prozent kalkulatorischem Zins die entscheidende Hürde.
Steuern: der Systemwechsel 2029 wirft Schatten voraus
Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis Ende 2028 sind werterhaltende Unterhaltskosten am selbstbewohnten Eigentum noch abziehbar; wir erwarten deshalb bis dahin eine erhöhte Sanierungsaktivität und eine stärkere Gewichtung des energetischen Zustands bei Kaufentscheiden. Im Kanton Bern ist offen, ob die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen über 2028 hinaus bestehen bleiben.
Was das für Käufer und Verkäufer heisst
Für Verkäufer bleibt das Umfeld günstig, sofern der Preis realistisch angesetzt ist; überhöhte Ansätze verlängern die Vermarktung spürbar. Käufer sollten Objekte mit anstehenden Investitionen besonders sorgfältig rechnen, weil Sanierungen für Selbstnutzer ab 2029 steuerlich nicht mehr gestützt werden. Für Eigentümer vor der Pensionierung lohnt es sich, die Hypothekarstrategie auf den Systemwechsel auszurichten.
Kennzahlen nach Gemeinde
Sortiert nach Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen. Jede Zeile führt zum Standortprofil mit allen Kennzahlen, Quellen und Lagen.
| Gemeinde | ETW CHF/m² | Konfidenz | Eigentumswohnung | Einfamilienhaus | Steueranlage |
|---|---|---|---|---|---|
| Bern | 10'200 CHF/m² | mittel | CHF 800’000 – 2.5 Mio. | CHF 1.4 – 2.8 Mio. | 1.54 Steueranlage |
| Muri bei Bern | 9'700 CHF/m² | mittel | CHF 950’000 – 2.0 Mio. | CHF 1.5 – 3.5 Mio. | 0.94 Steueranlage |
| Gümligen | 9'500 CHF/m² | mittel | CHF 950’000 – 1.9 Mio. | CHF 1.5 – 3.2 Mio. | 0.94 Steueranlage |
| Bremgarten bei Bern | 8'900 CHF/m² | geschätzt | CHF 720’000 – 1.3 Mio. | CHF 1.2 – 2.2 Mio. | 1.4 Steueranlage |
| Liebefeld | 8'400 CHF/m² | mittel | CHF 600’000 – 1.1 Mio. | CHF 900’000 – 1.5 Mio. | 1.58 Steueranlage |
| Wabern | 8'300 CHF/m² | mittel | CHF 640’000 – 1.15 Mio. | CHF 950’000 – 1.6 Mio. | 1.58 Steueranlage |
| Köniz | 7'900 CHF/m² | mittel | CHF 650’000 – 1.2 Mio. | CHF 950’000 – 1.6 Mio. | 1.58 Steueranlage |
| Ittigen | 7'900 CHF/m² | mittel | CHF 600’000 – 1.0 Mio. | CHF 900’000 – 1.5 Mio. | 1.44 Steueranlage |
| Bolligen | 7'900 CHF/m² | geschätzt | CHF 650’000 – 1.15 Mio. | CHF 1.0 – 1.8 Mio. | 1.34 Steueranlage |
| Stettlen | 7'900 CHF/m² | geschätzt | CHF 630’000 – 1.1 Mio. | CHF 950’000 – 1.7 Mio. | 1.3 Steueranlage |
| Ostermundigen | 7'800 CHF/m² | mittel | CHF 550’000 – 900’000 | CHF 850’000 – 1.4 Mio. | 1.68 Steueranlage |
| Kirchlindach | 7'800 CHF/m² | geschätzt | CHF 650’000 – 1.1 Mio. | CHF 1.0 – 1.8 Mio. | 1.3 Steueranlage |
| Wohlen bei Bern | 7'600 CHF/m² | geschätzt | CHF 600’000 – 1.05 Mio. | CHF 900’000 – 1.6 Mio. | 1.35 Steueranlage |
| Frauenkappelen | 7'600 CHF/m² | geschätzt | CHF 590’000 – 1.0 Mio. | CHF 900’000 – 1.6 Mio. | 1.4 Steueranlage |
| Zollikofen | 7'400 CHF/m² | geschätzt | CHF 550’000 – 950’000 | CHF 850’000 – 1.4 Mio. | 1.54 Steueranlage |
| Worb | 7'300 CHF/m² | geschätzt | CHF 560’000 – 980’000 | CHF 850’000 – 1.4 Mio. | 1.53 Steueranlage |
| Münsingen | 7'300 CHF/m² | geschätzt | CHF 560’000 – 980’000 | CHF 850’000 – 1.4 Mio. | 1.49 Steueranlage |
| Belp | 7'200 CHF/m² | geschätzt | CHF 550’000 – 950’000 | CHF 750’000 – 1.3 Mio. | 1.58 Steueranlage |
| Urtenen-Schönbühl | 7'200 CHF/m² | geschätzt | CHF 540’000 – 900’000 | CHF 820’000 – 1.35 Mio. | 1.62 Steueranlage |
| Rubigen | 7'200 CHF/m² | geschätzt | CHF 540’000 – 920’000 | CHF 820’000 – 1.35 Mio. | 1.51 Steueranlage |
| Münchenbuchsee | 7'089 CHF/m² | mittel | CHF 540’000 – 920’000 | CHF 820’000 – 1.35 Mio. | 1.64 Steueranlage |
| Kehrsatz | 7'000 CHF/m² | geschätzt | CHF 520’000 – 880’000 | CHF 800’000 – 1.3 Mio. | 1.71 Steueranlage |
| Vechigen | 6'970 CHF/m² | mittel | CHF 560’000 – 950’000 | CHF 850’000 – 1.45 Mio. | 1.54 Steueranlage |
| Toffen | 6'964 CHF/m² | mittel | CHF 540’000 – 920’000 | CHF 820’000 – 1.4 Mio. | 1.48 Steueranlage |
| Moosseedorf | 6'922 CHF/m² | mittel | CHF 560’000 – 950’000 | CHF 870’000 – 1.45 Mio. | 1.44 Steueranlage |
| Konolfingen | 6'917 CHF/m² | mittel | CHF 500’000 – 850’000 | CHF 760’000 – 1.25 Mio. | 1.63 Steueranlage |
| Wichtrach | 6'900 CHF/m² | geschätzt | CHF 510’000 – 880’000 | CHF 780’000 – 1.3 Mio. | 1.52 Steueranlage |
| Kaufdorf | 6'800 CHF/m² | geschätzt | CHF 510’000 – 870’000 | CHF 780’000 – 1.3 Mio. | 1.53 Steueranlage |
| Neuenegg | 6'616 CHF/m² | mittel | CHF 510’000 – 890’000 | CHF 780’000 – 1.35 Mio. | 1.52 Steueranlage |
| Grosshöchstetten | 6'600 CHF/m² | geschätzt | CHF 490’000 – 840’000 | CHF 750’000 – 1.25 Mio. | 1.66 Steueranlage |
| Mühleberg | 6'600 CHF/m² | geschätzt | CHF 490’000 – 860’000 | CHF 760’000 – 1.3 Mio. | 1.49 Steueranlage |
| Oberdiessbach | 6'400 CHF/m² | geschätzt | CHF 470’000 – 820’000 | CHF 720’000 – 1.2 Mio. | 1.71 Steueranlage |
| Zäziwil | 6'300 CHF/m² | geschätzt | CHF 460’000 – 800’000 | CHF 700’000 – 1.2 Mio. | 1.72 Steueranlage |
| Riggisberg | 6'100 CHF/m² | geschätzt | CHF 440’000 – 780’000 | CHF 680’000 – 1.15 Mio. | 1.74 Steueranlage |
Vollständiger Datensatz: Marktindex · CSV. Lizenz CC BY-NC 4.0, bitte Quelle und Stand nennen.
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