Grundlage: die amtliche Bewertung
Im Kanton Bern ist der amtliche Wert die Grundlage sowohl für die Vermögenssteuer als auch für den Eigenmietwert. Die letzte allgemeine Neubewertung datiert per 31. Dezember 2020 (AN20). Aus der amtlichen Bewertung wird der Mietwert abgeleitet, wobei die Steuerverwaltung gemeindeweise unterschiedliche Mietwertfaktoren anwendet, um die örtlichen Marktverhältnisse abzubilden. Diese Verknüpfung ist eine Berner Besonderheit: Eine Anpassung der amtlichen Werte verändert systembedingt auch die Eigenmietwerte.
Zwei Werte: Kanton und Bund
Für die direkte Bundessteuer muss der Eigenmietwert nach der Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung im kantonalen Durchschnitt mindestens 70 Prozent der Marktmiete erreichen. Der Kanton Bern setzt ihn für die Kantons- und Gemeindesteuern massvoll tiefer an; der kantonale Eigenmietwert liegt rund 14.5 Prozent unter dem Bundessteuerwert. In der Steuererklärung erscheinen deshalb zwei Beträge. Wer die Plausibilität prüfen will, vergleicht den Bundessteuerwert mit einer realistischen Marktmiete für das eigene Objekt.
Abzüge, die dagegenstehen
Bis Ende 2028 stehen dem Eigenmietwert zwei Abzüge gegenüber. Erstens die Schuldzinsen, heute begrenzt auf den Vermögensertrag plus 50'000 Franken. Zweitens der Unterhalt: effektiv nachgewiesen oder pauschal mit 10 Prozent des Eigenmietwerts bei bis zehnjährigen und 20 Prozent bei älteren Liegenschaften. Die Wahl ist jedes Jahr neu möglich. Für das Steuerjahr 2028 lohnt es sich besonders, die effektiven Kosten zu prüfen, weil es das letzte Jahr mit Unterhaltsabzug ist.
Einsprache: wann sie Aussicht hat
Ein Eigenmietwert, der über der tatsächlich erzielbaren Marktmiete liegt, kann mit Einsprache gegen die Veranlagung angefochten werden. Die Rekurspraxis im Kanton Bern zeigt: Es genügt nicht, eine tiefere Miete zu behaupten. Überzeugend sind konkrete Vergleichsmieten ähnlicher Objekte in der Nachbarschaft, Leerstände oder objektspezifische Mängel. Bei aussergewöhnlich grossen oder luxuriösen Objekten, für die kaum ein Mietmarkt besteht, sind die Diskussionen erfahrungsgemäss am häufigsten. Bei kleinen Differenzen lohnt der Aufwand selten, zumal der Eigenmietwert ab 2029 ohnehin wegfällt.
Was 2029 mit dem amtlichen Wert geschieht
Der Eigenmietwert fällt weg, der amtliche Wert bleibt. Er ist weiterhin Grundlage der Vermögenssteuer und der Liegenschaftssteuer, welche die Berner Gemeinden mit bis zu 1.5 Promille des amtlichen Werts erheben. Parallel prüft der Kanton seit einigen Jahren eine Vereinfachung der amtlichen Bewertung, nachdem das Bundesgericht Ende 2021 den Berner Zielwert von 70 Prozent des Verkehrswerts als zu tief beurteilt hatte. Wie und wann ein neues System kommt, ist offen (Stand September 2026).
Der amtliche Wert ist kein Marktwert
Für Kaufentscheide, Erbteilungen oder Scheidungen taugt der amtliche Wert nicht. Er ist ein Steuerwert, bewusst unter dem Verkehrswert angesetzt und zum Teil Jahre alt. Wer ihn als Richtwert für einen Verkaufspreis oder eine Auszahlung nimmt, liegt in Bern-Mittelland typischerweise deutlich zu tief. Für diese Zwecke braucht es eine Verkehrswertschätzung mit offengelegter Methode und Vergleichsobjekten, wie wir sie kostenlos als Ersteinschätzung und auf Wunsch dokumentiert erstellen.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.