Warum eine neue Steuer auf Zweitliegenschaften
Formal haben Volk und Stände am 28. September 2025 nicht über den Eigenmietwert abgestimmt, sondern über einen Bundesbeschluss, der den Kantonen eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erlaubt. Die Abschaffung des Eigenmietwerts war rechtlich daran geknüpft. Hintergrund: Tourismusgemeinden verlieren mit dem Eigenmietwert auf Ferienwohnungen eine wichtige Einnahme, weil die Eigentümer oft ausserhalb wohnen und am Ort der Liegenschaft besteuert werden. Die neue Objektsteuer soll diese Lücke schliessen. Im Kanton Bern wurde die Vorlage mit 55.3 Prozent angenommen.
Was der Berner Regierungsrat plant
Am 13. November 2025 hat der Regierungsrat mitgeteilt, dass er den Berner Gemeinden die Möglichkeit geben will, eine zusätzliche Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen. Begründet wird das damit, dass die bernischen Tourismusregionen vom Wegfall des Eigenmietwerts auf Zweitliegenschaften verhältnismässig stark betroffen sind. Dafür muss die Kantonsverfassung analog zur Bundesverfassung angepasst werden; das unterliegt der obligatorischen Volksabstimmung. Über die Revision des Steuergesetzes entscheidet der Grosse Rat.
Die Gemeinden entscheiden
Selbst wenn Verfassung und Gesetz angepasst sind, wird die Steuer nicht automatisch erhoben. Jede Gemeinde, die sie einführen will, muss ihre eigene Gesetzgebung anpassen. Damit ist absehbar, dass die Steuer vor allem in Gemeinden mit hohem Zweitwohnungsanteil kommt — im Kanton Bern also im Berner Oberland und in einzelnen Voralpengemeinden. Wie sie bemessen wird, ist offen. Heute erheben die Berner Gemeinden bereits eine Liegenschaftssteuer von bis zu 1.5 Promille des amtlichen Werts; die neue Steuer käme für betroffene Objekte zusätzlich dazu.
Was «überwiegend selbstgenutzt» bedeutet
Die Steuer zielt auf Objekte, die der Eigentümer vor allem selbst nutzt, nicht auf touristisch vermietete Wohnungen. Wie die Abgrenzung im Detail erfolgt — etwa nach Anzahl Vermietungswochen oder erzielten Erträgen —, legen Kanton und Gemeinden in der Umsetzung fest. Für Eigentümer, die heute schon regelmässig vermieten, ändert sich steuerlich weniger: Der Mietertrag bleibt steuerbar, die Kosten bleiben abziehbar, und Schuldzinsen sind anteilig nach der quotal-restriktiven Methode abziehbar.
Bedeutung für Bern-Mittelland
In der Agglomeration Bern ist der Zweitwohnungsanteil gering. Für Eigentümer in Köniz, Bern, Ostermundigen oder Münsingen spielt die neue Steuer deshalb kaum eine Rolle. Relevant ist sie für Bernerinnen und Berner, die zusätzlich eine Ferienwohnung besitzen, etwa im Oberland oder im Wallis. Dort sollten sie die Entwicklung in der jeweiligen Standortgemeinde verfolgen. Für den Wohnkanton entfällt ab 2029 die Steuerausscheidung des Eigenmietwerts; Schuldzinsen auf einer selbstgenutzten Ferienwohnung sind nicht mehr abziehbar.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte drei Fragen klären: Wie wird das Objekt heute genutzt, und bleibt es künftig überwiegend selbstgenutzt? Lohnt sich eine Amortisation, weil der Schuldzinsabzug wegfällt? Und steht eine Sanierung an, die bis Ende 2028 noch abziehbar wäre? Ein Verkauf allein wegen der möglichen Objektsteuer ist in aller Regel verfrüht, solange deren Höhe unbekannt ist. Wir verfolgen die Umsetzung im Kanton Bern und aktualisieren diesen Beitrag.
Was das für Bern-Mittelland bedeutet
Im Kanton Bern sind die Preise für Wohneigentum über die letzten zwölf Monate um rund 2.8 bis 2.9 % gestiegen (RealAdvisor, Stand September 2026). Innerhalb der Region ist die Spannweite gross: In der Stadt Bern werden Eigentumswohnungen in Zentrumslagen über 10’200 CHF/m² gehandelt, in Köniz um 7’900, in ländlicheren Gemeinden des Kiesentals oder Gürbetals deutlich darunter. Eine schweizweite Faustregel führt deshalb regelmässig in die Irre — massgebend ist immer die konkrete Lage.
Die Berner Besonderheiten
Der Kanton Bern gewährt bei der Grundstückgewinnsteuer die grosszügigste Besitzdauer-Reduktion der Schweiz: ab dem fünften Besitzjahr 2 % pro Jahr, bis maximal 70 % nach 35 Jahren. Bei sehr kurzer Haltedauer greifen umgekehrt Zuschläge. Gewinne unter CHF 5’200 sind steuerfrei; per 30. Juni 2026 trat zudem eine Praxisänderung in Kraft. Die Handänderungssteuer beträgt 1.8 % des Kaufpreises und wird üblicherweise von der Käuferschaft getragen. Wer diese drei Grössen kennt, kann den Nettoerlös eines Verkaufs realistisch abschätzen.
So gehen wir in Bern-Mittelland vor
In der Praxis beginnt jedes Mandat mit einer lagegenauen Einschätzung statt einer Pauschalzahl: Wir schauen auf die konkrete Gemeinde, das Quartier, den Objekttyp und den baulichen Zustand und vergleichen mit realen Transaktionen aus der Region. Erst danach besprechen wir die Strategie — beim Verkauf etwa die Frage, ob offen oder diskret über unser Off-Market-Netzwerk vermarktet wird, bei der Finanzierung den Vergleich über mehr als 25 Banken- und Versicherungspartner. Betreut werden Sie dabei direkt durch die Geschäftsführung, nicht durch wechselnde Ansprechpersonen. Wir arbeiten in Köniz, Liebefeld, Bern, Ostermundigen, Ittigen, Muri, Belp, Worb, Münsingen und über dreissig weiteren Gemeinden der Region — mit eigenen Marktdaten für jede davon. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Datengrundlage und Methodik
Die genannten Kennzahlen stützen sich auf öffentlich überprüfbare Quellen: Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung der Schweizerischen Nationalbank, den hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen, die kantonalen Bestimmungen zu Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer sowie Transaktions- und Angebotsdaten spezialisierter Marktdatenanbieter für den Raum Bern. Wo eine Zahl geschätzt ist, weisen wir sie als Schätzung aus, statt eine Genauigkeit vorzutäuschen, welche die Datenlage nicht hergibt. Marktdaten veralten: Massgebend ist der angegebene Stand, und vor einer Transaktion prüfen wir die Zahlen für Ihr konkretes Objekt neu. Dieser Beitrag vermittelt Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.